Arapça kökenli bir kelimedir,3065 Katma değer vergisi kanunu md/1-3f fıkrasında Gelir Vergisi madde 70 ‘ede atıfta bulunarak ’’mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır:’’diye kanun koyucu tanımlamıştır
3065 saylı Katma değer kanunu 17 maddenin 4’üncü diğer istisnalar kısmında d)fıkrasında ‘’ İktisadi işletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin kiralanması işlemleri ile Sağlık Bakanlığına bağlı hastane, klinik, dispanser, sanatoryum gibi kurum ve kuruluşların yapacağı Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması işlemleri ‘’istasna kısmına alınmıştır .Başka bir ifade ile ticari faaliyet kapsamı dışında bulunan gayrimenkullerin (taşınmazların) kiralama işlemleri KDV’den istisnadır
Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80 inci maddesinin 6 ıncı bendi uyarınca, aşağıda belirtilen mal ve hakların 5 yıl içerisinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancının konusunu oluşturmaktadır.
Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı, Voli mahalleri ve dalyanlar, Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar, Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları, Elden çıkarmadan maksat, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir bedel karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasıdır. Burada öncelikle dikkat edilmesi gereken husus mal ve hakların iktisap şekli ve elden çıkarılma süresidir.
4721 sayılı Medeni kanunda ise madde 704.’de ‘’- Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır:1. Arazi,2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.’’ kanun koyucu taşınmaz (gayrimenkul) mülkiyetinin konusunu belirleyerek dolaylı yoldan tanımlama yapmıştır…
4721 sayılı Medeni Kanununda yapılan tanım çerçevesinde GVK 70’nci Maddede sayılan gayrimenkuller ise şunlardır:
1. Arazi, bina, maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;
2. Voli mahalleri ve dalyanlar;
3. Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı demirbaş eşyası ve döşemeleri;
4. Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar.
yukarıda sıralanan gayrimenkullerin, ticari işletmeye dahil olmama şartıyla, kiralanması işlemleri KDV’den istisnadır.
Katma değer Vergisinden İSTİSNA edilmeyen ve GVK’nın 70’nci Maddesinde sayılan;
1. Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatlarının, ihtira beratı, alameti farika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi hakların,
2. Telif haklarının,
3. Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtalarının,
4. Motorlu nakli ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisatın,
Kiralanması işlemleri, bu mal ve haklar ticari işletmeye dahil olsun olmasın, KDV’den istisna edilmemiştir.
GAYRİMENKUL SATIŞ KAZANCI İSTİSNASI:
Kurumların, en az 2 (iki)tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazların satışından doğan kazançların %75 lik kısmı kurumlar vergisinden istisnadır.
İstisna uygulamasında dikkat edilecek huşular ise şunlardır:
1.gayrimenkulun en az 2 tam yıl süreyle (730 gün )aktiflerinde yer almış olması
2.istisnaya konu, aktifteki taşınmazın, kurum adına tapuya tescil edilmiş olması
3.satış bedelinin satışın yapıldığı yılı izleyen 2 takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi
4.satışın peşin veya vadeli olup olmadığına bakılmaksızın, istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanması…
5.satış kazancının %75 lik kısmı istisnadır, istisnadan yararlanılan kazanç tutarının pasifte özel bir fon hesabına alınması ve satışın yapıldığı yılı izleyen 5 yılın sonuna kadar bu fon hesabında tutulması şarttır.
6.fon hesabına alınan tutar ,sermayeye ilave edilebilir, fondaki tutarın, sermayeye ilave dışında ,5 yıl içinde başka bir hesaba nakledilmesi işletmeden çekilmesi veya kurumun tasfiyesi halinde ,ist,sna uygulaması nedeniyle zamanında tahakkuk etmeyen vergiler ,vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle birlikte tahsil edilir.
7.istisnadan GEÇİCİ VERGİ Dönemlerinde de yaralanılır.
İstisna uygulanmayan durumlar:
a)Gayrimenkul ticareti ve kiralamasıyla faaliyet gösteren kurumların ,bu amaçlarla aktiflerinde bulundurdukları taşınmazların satışından doğan kazançlara istsina uygulanmaz
b)gayrimenkullerin ,para karşılığı olmaksızın Trampa veya ayni kıymetlerle değiştirilmesinde ist,sna uygulanmaz
c)satış vaadi sözleşmeleriyle yapılan satışlarda ,istisna uygulanmaz (dikkat: gayrimenkullerde ,mülkiyetin devri tapuya tescil ile gerçekleşir )
ç)döviz cinsinden satışlarda ortaya çıkan kur farkları ,istisna uygulamasında dikkate alınmaz bunlar genel hükümlere tabi olarak kambiyo karı veya kambiyo zararı yazılır.
d)vadeli satışlarda ,alacağa uygulanan faiz veya vade farkları ,istisnadan yararlanamaz .genel hükümlere tabidir.
Konuyu örneklerle pekiştirmeye çalışırsak :
Örnek 1:abc ldt şti 2008 yılında yatırım amacıyla alınan ve 800.000 tl maliyet bedeliyle duran varlıklarda yer alan bir gayrimenkul (arazi),2012 yılında 3.600.000 tl karşılığında Vadeli olarak hikmet kılınçarslana satılmıştır.söşleşmeye göre satış bedeli 2012 yılında:1,500.000 2013 yılında 1,000,000 tl 2014 yılında :700,000 tl ve 2015 yılında ise 400,000 tl şeklinde tahsil edilecektir.
Çözüm:
Satış bedelinin ,satışın yapıldığı yılı izleyen 2 takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır ve ilk tahsilatın ,maliyet bedeli için yapıldığı kabul edilir.
SATIŞ BEDELİ :3,600,000 TL
MALİYET(-) (800,000TL)
SATIŞ KAZANCI:2,800,000 TL
Olmasına rağmen 2015 yılında tahsil edilecek 400,000 tl kazanç ,ç,n istisnadan yararlanılamaz
İSTİSNADAN YARARLANILACAK KAZANÇ TUTARI:
(2,800,000 TL – 400,000 TL) :2,400,000 TL
2,400,000TL X %75 :1,800,000 TL dir.
İstisnadan yararlanılacak kazanç tutarı olan 1,800,000 TL .25/04/2013 tarihine kadar özel bir fon hesabına kaydedilir. Yevmiye kaydı:
………………………………………………/ 2012 /………………………………………………………………
102 bankalar hs 1,500,000 tl
136 diğer çeşitli alacaklar hs 2,100,000 tl
250 arazi ve arsalar 800,000 tl
679 diğer olağan dışı gelir ve karlar 2,800,000 tl
………………………………………………/ /……………………………………………………………………
…………………………………………………/ /……………………………………………………………………..
905 matrahdan indirilecek gelirler 1,800,000 tl
906 matrahtan indirilecek gelirler 1,800,000 tl
……………………………………………/ /………………………………………………………………………
……………………………….01/01-25/04/2013/…………………………………………………………………
570 geçmiş yıl karları 1,800,000 tl
549 özel fonlar 1,800,000 tl
Gayrimenkul satış kazancı istisnası kaydı
………………………………………/ /…………………………………………………………………………
Kurumların Anonim şirketlere ait hisse senetleri ,limitet şirketlere ait iştirak paylar ,eshamlı kom. Şirketlerdeki komanditer ortaklık payları, İş ortaklıkları ile adi ortaklıklardaki ortaklık payları ve Kooperatiflere ait ortaklık payların dan doğan kazançlar ,K.V.K md/5-e bendi hükmü gereği kurum vergisinden istisnadır. Gayrimenkul satış kazancı istisnası uygulamasında yer alan hususlar bu istisnanın uygulanmasında da geçerlidir.
