A-İNŞAAT
TÜRLERİ
1-Yap-Sat
Olarak Bilinen Özel İnşaat İşleri(mamül üretim işleri)
2-İnşaat
Taahhüt İşleri(hizmet üretim işleri)
1-YAP-SAT
OLARAK BİLİNEN ÖZEL İNŞAAT İŞLETMELERİ-Belirgin Özellikleri:
-Kıymet(mamul)
üretim işletmeleridir.
-Üreten/müteahhit,
üretilen üründen (mesken, işyeri) mutlaka pay alır. Yani, kısmen ya da tamamen
kendi nam ve hesabına çalışır.
-Vergilendirilmesi
“genel hükümlere” tabidir. İşin birden fazla yıl sürmesi bu durumu değiştirmez
ve dönemsellik ilkesi hükümleri uygulanır. Yani, her yılın geliri o yıl sonuç
hesaplarına aktarılarak dönem kazancıyla ilişkilendirilir.
-Üretilen
mamullerin satışından elde edilen gelire “satış bedeli” denir. Üretim sürecinde
kullanılan muhasebe kodları; 150-710-720-730’lu hesaplardır. Dönem sonunda tamamlanmamış yapılar için
maliyetler; 151- Yarı mamuller-Üretim hesabına aktarılır.
2- İNŞAAT TAAHHÜT İŞLETMELERİ-Belirgin Özellikleri :
-Hizmet
üretim işletmeleridir. Hizmet üretimi sırasından kullanılan malzemelerin kimin
tarafından tedarik edildiği sonucu değiştirmez.İş işçilikten ibaret olabileceği
gibi malzeme dahil de olabilir.
-Üreten/müteahhit,
üretilen üründen (mesken, işyeri, yol, köprü, baraj, sulama kanalı vb.) hiçbir
şekilde pay almaz. Taahhüt ettiği işi yapar. Yani, başkasının adına çalışır.
-Vergilendirilmesi;
iş aynı yıl içinde bitirilmesi halinde “genel hükümlere”, diğer durumda “özel
hükümlere” tabidir. Özel hükümler olarak bilinen GVK’nın 42,43,44 maddeleri
dönemsellik ilkesinin istisnası olarak kabul edilir. Üretim sürecinde 170 ve
350 muhasebe kodları kullanılır.
-Üretilen
mamul karşılığında elde edilen gelire “hak ediş” ya da “istihkak bedeli” denir.
ÖZEL
İNŞAAT İŞLERİNİN VERGİ KANUNLARI KARŞISINDAKİ
DURUMU
-Özel
inşaat ya da yap sat şeklinde işle uğraşarak; kendi nam ve hesabına çalışan,
ürettiği taşınmazlardan kısmen ya da tamamen pay alan işletmeler, bu işi
sürekli yapıyorsa gelirlerinin unsuru TİCARİ kazancın konusuna girer.
-İnşaatın
işletme tarafından; başkasına ait bir arsanın üzerine kat karşılığı yapılması
veya kendine ait bir arsa üzerine yapması ya da kendine ait bir arsa üzerine
başkasına yaptırması sonucu değiştirmez. Yapılan iş özel inşaat işidir ve
vergilendirilmesi ticari kazanç çerçevesinde genel esaslara tabidir.
-Örneğin,
inşaat müteahhitliği işi ile uğraşan A şahsı; kendine ait olmayan bir arsaya
kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca taşınmaz imal edebilir ya da 3.
kişilere imal ettirebilir.
-Bu durumda A şahsının faaliyeti her iki
durumda da özel inşaat işidir ve genel hükümlere göre vergilendirilir. Ancak, A
şahsının imalat için 3. kişilere verdiği inşaat işi aynı yılda bitmiyorsa; bu
iş, işi yapan 3. kişiler için taahhüt işidir. Vergilendirilmesi de GVK’nın 42.
maddesinde belirtilen özel hükümlere tabidir.
-Öte
yandan, vergi mükellefi olmayan gerçek kişilerin; kişisel servetlerinden olan
arsaları üzerine kendi ihtiyaçları için imalat yapmaları halinde mükellefiyet
tesis ettirmelerine gerek yoktur.
ÖZEL İNŞAATIN KAT KARŞILIĞI
YAPILMASI HALİNDE ARSA SAHİBİNİN VERGİLENDİRİLMESİ Arsanın Bir Ticari İşletmenin
Aktifine Kayıtlı Olması Halinde:Arsa bir ticari işletmenin aktifine kayıtlı
ise; 30 seri nolu KDVGT uyarınca arsa sahibi müteahhide isabet eden
taşınmazların arsa payı devrinden dolayı fatura düzenlemeli ve düzenlediği
faturada KDV hesaplamalıdır. Zira, burada iki ayrı teslim(trampa) vardır.
Teslimlerden biri arsa sahibi tarafından müteahhide isabet eden taşınmazlara
ait arsa paylarının teslimidir. Müteahhit açısından teslim ise, arsa maliyeti
olarak arsa sahibine verdiği bağımsız bölümlerdir.(KDVK md. 2/5: Trampa iki
ayrı teslim hükmündedir)
Trampa Nedeniyle Faturalaşma
Zamanı(Vergiyi Doğuran Olayın Vuku Bulduğu Tarih)
Arsa
sahibinin, arsasını müteahhidin kullanımına sunarak inşaat yapılmasına izin
vermesi ile müteahhidin arsa sahibine teslim ettiği bağımsız bölümler için
fatura düzenleme zamanı öteden beri duraksamaya konu olmuştur.Ancak, 60 seri
nolu KDVK sirküleri ile konuya açıklık getirilmiştir. Buna göre; arsa sahibi
ile müteahhit trampadan dolayı karşılıklı ve eş zamanlı olarak faturalaşacaktır. Yani, arsa sahibinin fatura düzenleme zamanı;
inşaat yapması için arsayı müteahhidin kullanımına sunduğu tarih değil,
müteahhit tarafından bitirilen inşaattan arsa sahibine isabet eden bağımsız
bölümlerin teslim tarihidir.
Örnek: AB Şirketi, yatırım amacıyla
toplam 600.000 TL tutarına aldığı 2.000 m2 büyüklüğündeki arsayı, müteahhit
A’ya kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği 14.04.2010 tarihinde teslim
etmiştir. Sözleşmeye göre inşaa edilen
bağımsız bölümlerin %40’ı arsa sahibi olan AB şirketinin uhdesinde
kalacak, geri kalan bağımsız bölümlerin %60 da müteahhit A’ya devredilecektir.
Müteahhit, inşaatı 20.11.2012 tarihinde bitirerek “yapı kullanma izin belgesini”
almıştır.Burada, arsa sahibinin arsa tesliminden dolayı fatura düzenleme
tarihi; arsayı müteahhidin kullanımına sunduğu 14.04.2010 tarihi değildir. Bilindiği
üzere, 3194 sayılı İmar Kanunu’na göre “yapı kullanma izin belgesinin” alındığı
tarih, inşaatın bittiği tarih olarak kabul edilir. Bu itibarla, müteahhit A;
arsa sahibi AB şirketine isabet eden bağımsız bölümlere, emsal bedelden KDV
hesaplamak için iskan ruhsatının(yapı kullanma izin belgesinin) alındığı tarih
olan 21.10.2012 tarihinden itibaren, belge düzenleme süresi olan 7 gün içinde
fatura düzenlemelidir.İşte, arsa sahibi AB şirketi de aynı süre içinde ve eş
zamanlı olarak müteahhit A’ya arsa payı devrinden dolayı fatura düzenlemelidir.
(VUK/328: Devir ve trampa satış hükmündedir)
ARSA PAYI DEVRİNDE MATRAH NASIL
TESPİT EDİLİR-Arsa
payı devrinde vergi ve cezaya muhatap olmamak için fatura zamanı kadar fatura
tutarının mahiyeti de önemlidir.
Müteahhide devredilen arsa payının değeri; müteahhit tarafından arsa
sahibine emsal bedelden düzenlenen fatura tutarıdır.Yukarıdaki örneğimizde
müteahhit A, arsa sahibi AB şirketine isabet eden %40 bağımsız bölüm payı için
KDV hariç 800.000 TL tutarında fatura düzenlemiş olsun.Bu durumda, AB şirketi;
yatırım amacıyla toplam 600.000 TL tutarına aldığı arsasının müteahhide isabet
eden %60’lık kısmını 800.000 TL tutarına satmıştır.(müteahhidin faturasıyla
aynı)Burada arsa sahibinin yevmiye kaydı yaparken arsa maliyetinin yani 600.000
TL tutarının tamamının kayıtlardan çıkarmayacağı hususuna dikkat
edilmelidir. Zira, arsa payının %40’ında
hala AB şirketinin uhdesinde kalan taşınmazlar bulunmaktadır.Öyleyse %60 arsa
payı satışının hasılatı 800.000 TL ise arsa maliyetinin %60 da (600.000*0,60=)
360.000 TL’dir. AB şirketinin arsa satışı yevmiye kaydı şöyle olacaktır;
120-Alıcılar
Hs. 944.000
250- Arsa ve Araziler Hs. 360.000
391-Hesaplanan KDV Hs. 144.000
679-Diğer Olağandışı Gel. Ve Kar. Hs. 440.000
-AB şirketinin arsa payı satış kaydı
ARSA
PAYI KARŞILIĞI ALINAN TAŞINMAZLARIN KAYDI-
Örneğimizde,
AB şirketi arsasının %60’nı 800.000 TL karşılığındaki taşınmazlarla takas
etmiştir. Arsanın geri kalan %40 oranına denk gelen (600.000*0,40=) 240.000 TL
tutarındaki iktisap maliyeti ise kendine kalan taşınmazların maliyet unsuru
olarak durmaktadır. Yatırım amacıyla alınarak kat karşılığı müteahhide verilen
arsadan dolayı iktisap edilen yeni taşınmazların toplam maliyeti
(800.000+240.000=) 1.040.000 TL tutarına denk gelmektedir. Muhasebe kaydını
yaptığımızda;
252-Binalar Hs 1.040.000
01.Arsa
hariç taşınmaz maliyetleri 800.000
02.Taşınmazların
arsa maliyeti 240.000
191-İndirilecek KDV Hs. 8.000
(müteahhidin düzenlediği faturadaki KDV)
250-Arsa ve Araziler Hs. 240.000
320-Satıcılar Hs. 808.000
KDV dahil müteahhit faturası
ARSA
PAYI DEVRİNİN KV VE KDV İSTİSNASI KARŞISINDAKİ DURUMU
Kurumlar Vergisi Yönünden: Bilindiği üzere, KVK’nın 5/e.
maddesine göre, kurumlar vergisi mükelleflerinin; en az iki yıl(730 gün)
süreyle aktiflerinde bulundurdukları
taşınmazları satmaları halinde elde ettikleri kazancın %75’i kurumlar
vergisinden istisnadır. Taşınmaz ticaretiyle veya kiralamasıyla uğraşanların,
bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satılmasından elde edilen
kazançlar ise kapsam dışıdır. Ayrıca,
satış bedeli satışı takip eden 2. yılın sonuna kadar tahsil edilmelidir.1 Seri
nolu KVGT’nin (5.6) bölümünde; istisnanın uygulanabilmesi için taşınmazların
satılması ve bu işlemden bir kazanç elde edilmesi gerektiği, bu nedenle söz
konusu taşınmazların PARA karşılığı olmaksızın devri, temliki ya da trampası
gibi işlemlerin istisna kapsamına girmediği, kat karşılığında arsa devrinin de
söz konusu istisna kapsamında
değerlendirilemeyeceği belirtilmiştir. Görüleceği üzere, ilgili tebliğ
hükümlerine göre, arsa devrinden elde edilen kazançta istisna uygulaması yoluna
gidilmeyecektir.
KATMA DEĞER VERGİSİ YÖNÜNDEN-KDVK’nın 17/4-r maddesine göre;
ticaretini yapanlar hariç kurumların en az 2 tam yıl (730 gün) süreyle
aktiflerinde yer alan taşınmazların satışı suretiyle devir ve teslimi KDV’den
istisnadır.Görüleceği üzere, kurumlar vergisi istisnasında olduğu gibi nakdi
tahsilat şartı, KDV istisnasında yoktur. Ancak, yine de kat karşılığı arsa
devri teslimlerinde KDV istisnasının uygulanıp uygulanmayacağı konusunda görüş
birliği yoktur. Şahsi görüş olarak, KV’de yer alan hükümlerin KDV’ye de teşmil
edilemeyeceği ve KDV istisnasının uygulanacağı düşünülmektedir.
Arsanın Mükellef Olmayan Bir
Gerçek Kişinin Şahsi Serveti Olması
Halinde Vergilendirilmesi: Arsa, bir şahsi işletmenin aktifine kayıtlı değilse ve
arsa sahibi arsa alım satım işiyle sürekli olarak uğraşmıyorsa; arsa tesliminde
kdv yoktur. Çünkü, bahse konu teslim; KDVK’nın 1. maddesinde sayılan ticari,
sınai, zirai ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim değildir.Örneğin
miras yoluyla kalan ya da şahsi servet olarak satın alınan bir arsanın kat
karşılığı müteahhide devrinde KDV yoktur. Dolayısıyla eş zamanlı ve karşılıklı
faturalaşma da yoktur.
Aktife Kayıtlı Olmayan Arsa Payı
Devrinin Değer Artış Kazancı Yönünden Değerlendirilmesi: Aktife kayıtlı olmayan,şahsi
varlık şeklindeki arsaların kat karşılığı müteahhide devrinde vergileme;arsanın
İKTİSAP TARİHİNE/İKTİSAP ŞEKLİNE
göre farklılık arz etmektedir. Eğer arsa; ivazsız(miras yoluyla, bağış
şeklinde) olarak iktisap edilmişse, iktisap tarihi ne olursa olsun hiçbir
şekilde değer artış kazancının konusuna girmez.(GVK Md:Mük.80/6)
Eğer
arsa, satın alma yoluyla iktisap edilmişse; değer artış kazancının konusuna
girip girmediği İKTİSAP TARİHİ ile SATIŞ
TARİHİ arasında geçen zaman aralığına göre tespit yapılır.Satın alma tarihi
ile satış tarihi arasında geçen zaman aralığı 5 yıl ve üzeri ise arsa payı
satışından ne kadar kazanç elde edilirse edilsin, bu kazanç verginin konusuna
girmez.(01.01.2007 tarihinden önce iktisap edilen taşınmazlarda süre 4 yıl
olarak dikkate alınır) Örnek 1:
Konfeksiyon işiyle uğraşan Ahmet bey, 30.07.2007 tarihinde şahsi varlık olarak
toplam 375.000 TL tutarına bir arsa satın almış ve bu arsayı 05.08.2012
tarihinde 650.000 TL tutarına B müteahhitlik şirketine satmıştır. İktisap(satın
alma) tarihi ile satış tarihi arasında geçen zaman aralığı 5 yılın üzerinde
olması nedeniyle; Ahmet beyin bu arsa satışından elde ettiği kazanç verginin
konusuna girmemektedir. Burada dikkat edilmesi gereken husus; arsanın ticari
işletmenin aktifinde kayıtlı olmamasının yanında Ahmet Beyin taşınmaz ticaretiyle
de uğraşmamasıdır. Eğer Ahmet Bey, bahse konu arsayı satın alma sırasında konfeksiyon işletmesinin
aktifine kaydetseydi ya da kendisi konfeksiyon işinin yanı sıra sürekli olarak
arsa alım satım işiyle uğraşsaydı; bu arsanın alış tarihi ile satış tarihi
arasında geçen süre kaç yıl olursa olsun elde edilen kazanç TİCARİ kazanç
olarak verginin konusuna girecekti.
ARSA
PAYI DEVRİNDE DEĞER ARTIŞ KAZANCI-Örnek2: Leyla hanım 21.10.2009 tarihinde
toplam 400.000 TL tutarına satın aldığı arsayı 12.12.2009 tarihinde yapılan kat
karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhide vermiştir. Sözleşmeye göre imal
edilen yapıların %35’i arsa sahibine verilecek, geri kalan %65 oranına denk
gelen yapı alanı ise müteahhide devredilecektir. Müteahhit, 20.12.2012
tarihinde inşaatı bitirmiş ve iskan ruhsatını alarak kendine isabet eden
yapıların tamamını 23.12.2012 tarihinde tapudan üzerine almıştır. Müteahhidin emsal
bedelden arsa sahibinin payı olan %35’lik yapılar için düzenlediği fatura tutarı toplam 550.000
TL’dir. (buradaki %35 oranından kasıt
arsa sahibine isabet eden bağımsız bölümlerin m2 toplamının, inşa edilen
toplam bağımsız bölümlerin m2 alanına oranıdır) Leyla
hanımın arsa payı devrinden dolayı vergi kazancı var mı? Varsa nasıl hesaplanacak? Vergiyi doğuran
olay ne zaman vuku bulmuştur? Leyla hanım kendine isabet eden arsa payındaki
bağımsız bölümleri satması halinde vergileme var mı? Varsa gelirin unsuru ve
vergileme zamanı nedir?
ARSA PAYI DEVRİNİN VERGİLEMESİ
- -Arsanın iktisap tarihi : 21.10.2009
- -Kat karşılığı sözleşme
tarihi : 12.12.2009
- -İnşaat bitiş tarihi : 20.12.2012
- -Tapu tescil tarihi : 23.12.2012 Arsanın iktisap tarihi (21.10.2009)
ile müteahhide isabet eden taşınmazların tapudan devir tarihi (23.12.2012)
arasından geçen zaman aralığı 5 yıl dolmadan gerçekleşmiştir. Bu nedenle,
Leyla hanımın arsa payı devri değer artış kazancının konusuna girer.
Vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih, arsa payının tapudan devir
tarihidir.(Satış tarihi; müteahhide tapudan devir tarihi ya da müteahhit
adına 3. kişilere tapudan satış tarihidir.)
DEĞER ARTIŞ KAZANCI NASIL
HESAPLANACAK
- -İktisap bedeli toplamı :400.000 TL
- -İktisap bedelinin müteahhide
devredilen kısmının maliyet(400.000*0,65) :260.000 TL
- -Satış bedeli toplamı :550.000 TL
Değer
artış kazancı hesaplanırken; buradaki (550.000-260.000=) 290.000 TL dikkate
alınmaz. Bunun için öncelikle maliyet güncellemesi yapılır. Daha sonra, satış
sırasındaki (varsa) masraflar düşülür. Ortada bir kazanç kalıyorsa istisna
kısmı da düşülerek matrah bulunur.
MALİYET GÜNCELLEMESİ Bilindiği üzere, GVK mük. md. 81’e
göre; değer artış kazancından vergi, SAFİ değer artışından alınır. Safi değer
artışını bulmak için; satış bedelinden maliyet(iktisap) bedeli ve satış
sırasında yapılan giderler, ödenen vergiler
ve harçlar düşülür. Maliyet bedeli tespit edilirken ise, maliyet
güncellemesi yapılarak elden çıkarılan ay hariç ÜFE oranında iktisap bedeli
artırılır. Ancak, endekslemenin yapılabilmesi için maliyet artış oranının EN AZ
%10 olması şarttır.
DEĞER ARTIŞ KAZANCININ TESPİTİ Örneğimize dönersek; Leyla Hanımın sattığı arsasının maliyet
güncellemesine gidilip gidilmeyeceğini tespit edelim.
- -İktisap tarihinden BİR
ÖNCEKİ AY (eylül/2009) ÜFE endeksi:161,92
- -Satış tarihinden BİR ÖNCEKİ
AY(kasım/2012) ÜFE endeksi :209,53
- -ÜFE artış oranı
:Kasım-2012/Eylül-2009=209,53/161,92=1,2940 (%29,40)
Artış
oranı %10’nun üzerinde olduğu için maliyet bedeli %29,40 oranında artırılarak
güncellenecektir. Leyla hanımın arsa
payı devrinin güncellenmiş maliyeti (260.000*1,2940=) 336.440 TL’dir. Arsa payı
satış bedeli ise 550.000 TL idi. Öyleyse, değer artış kazancı tutarı
(550.000-336.440=) 213.560 TL’dir. Bu tutardan varsa satış sırasında yapılan
giderler ve tapu harçları düşülecek ve safi değer artış bulunacaktır. Beyanname
sırasında ise safi değer artışından istisna tutarı düşülerek matraha
ulaşılacaktır.(istisna tutarı 2012 kazançlarında 8.800 TL’dir.)
DEĞER
ARTIŞ KAZANCI-Mükellef
olmayan ve şahsi mülkündeki arsasını kat karşılığı sözleşme gereğince
müteahhide devreden Leyla hanımın, arsa
payı devrinin vergilemesi vergi idaresinin görüşüne göre yukarıdaki örnekte
olduğu gibidir. Yani, sözleşme uyarınca müteahhide devredilen taşınmazlara
isabet eden arsa payı devri eğer aradan 5 yıl geçmemişse vergilendirilir. Öte,
yandan arsa payı devrinden dolayı sözleşme uyarınca kendine kalan bağımsız
bölümlerin satılması halinde de kazanç varsa bu da vergilendirilir. Örneğin,
Leyla hanım yapılan inşaatın kendine isabet eden %35’lik kısmını 5 yıl içinde
satması halinde değer artış kazancı hesaplamak zorundadır. Burada maliyet
bedeli, müteahhidin emsal bedelden hesapladığı faturada yer alan meblağdır.
İktisap tarihi ise arsanın iktisap tarihi değil, bağımsız bölümlerin cins
değişikliğinin tapuya tescil tarihidir.
YARGININ GÖRÜŞÜ-Danıştay tarafından verilen kararlara
göre; mükellef olmayan kişilerin arsalarını kat karşılığı vermelerinin servetin
değerlendirilmesi hükmünde olduğu, arsa payı devrinin verginin konusuna
girmediği belirtilmektedir.Yine, arsa payı devrinden dolayı alınan
taşınmazların satışında da İKTİSAP TARİHİ yönünden vergi idaresi ile yargı
organları farklı düşünmektedir. Vergi idaresine göre, arsa payı devrinden
dolayı alınan taşınmazların iktisap tarihi, yeni yapıların tapuya tescil
tarihidir. Ve 5 yıllık süre bağımsız bölümlerin tapuya tescil tarihi ile
başlar. Yargı ise, süre hesaplamasında cins değişikliğinin olduğu tarihe
bakmamakta, bunun yerine süreyi hesaplarken arsanın satın alma tarihi ile arsa
payı devrinden dolayı alınan bağımsız bölümlerin satış tarihi arasında geçen
süreye bakmaktadır. Leyla hanım örneğine dönersek; Leyla hanım arsayı
21.10.2009 tarihinde almıştır. Karşılığında müteahhitten 23.12.2012 tarihinde
bağımsız bölümler almıştır. Yargıya göre, arsa payının müteahhide devredilen
kısmı için vergileme yoktur. Yine, diyelim ki Leyla hanım müteahhitten aldığı
daireleri 2012 yılında sattı. Bu dairelerin iktisap tarihi 23.12.2012 tarihi
değil, kaynağı olan arsanın iktisap tarihi olan 21.10.2009 tarihidir.
Dolayısıyla, arsanın iktisap tarihi ile dairelerin satış tarihi arasında 5 yıl
geçmemişse yargı organları da vergilemeyi kabul etmektedir. Ancak, artık
maliyet bedeli arsanın iktisap bedeli değil,
müteahhidin düzenlediği faturadaki emsal bedeldir. Eğer, Leyla hanım
daireleri, (müteahhitten teslim aldığı tarihten değil) arsayı satın aldığı
tarihten itibaren 5 yıl geçtikten sonra satsaydı herhangi bir vergileme de
olmayacaktı.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
Malum
olduğu üzere, Maliye Bakanlığı son zamanlarda Gelir Vergisi Kanununda yeni
düzenlemelere gidileceğini, yeni vergiler ve zamlar olmamakla birlikte İSTİSNA
ve MUAFİYETLERİN alanının olabildiğince daraltılacağını ilan etmiştir. Bu
itibarla, yeni yapılacak düzenlemelerde değer artış kazancındaki iktisap tarihi
ile satış tarihi arasındaki süre olan 5 yılın da tamamen kaldırılacağı ve süre
ne olursa olsun, kazanç doğmuşsa vergilendirme yoluna gidileceği
anlaşılmaktadır. Bu itibarla, Leyla hanım örneğindeki idarenin görüşü göz ardı
edilmemelidir.
Arsa
karşılığı alınan taşınmazların, iktisap tarihi olarak arsanın iktisap tarihi
değil, bağımsız bölümler için iskan ruhsatının alış tarihinin esas alınması
gerektiği yönünde Danıştay kararları da vardır.
MİRAS YOLUYLA KALAN ARSANIN KAT
KARŞILIĞI VERİLMESİ-Vergi
idaresi 25.03.2011 tarihine kadar, miras yoluyla, yani ivazsız(karşılıksız)
olarak iktisap edilen arsaların kat karşılığı müteahhide verilmesi halinde arsa
payı devrinin verginin konusuna girmemekle birlikte, devir karşılığı
müteahhitten alınan bağımsız bölümlerin satışının yeni bir iktisap olduğundan
bahisle vergilendirmekte idi. Leyla hanım örneğimizde, Leyla hanıma arsa miras
yoluyla kalmış olsaydı, müteahhide devredilen arsa payı vergilendirilmemekte
ancak alınan daire veya işyerlerinin 5 yıl içinde satışı vergilendirilmekte
idi. Ancak, vergi idaresi 25.03.2011 tarihli ve GVK-76/2011-2 sayılı sirküleri
ile görüş değiştirdi. Buna göre; ivazsız
olarak iktisap edilen taşınamazın üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya
kat karşılığı olarak alınan bağımsız bölümlerin, daha sonra satılması halinde
elde edilen gelir, değer artış kazancı olarak değerlendirilmeyecektir. Burada,
miras yoluyla kalan arsanın cins tashihi(değişikliği) yapılarak kat karşılığı verilmesi halinde “ivazsız
iktisap edilme” niteliğinin
değişmeyeceği, dolayısıyla alınan bağımsız bölümlerin satılmasının da verginin
konusuna girmeyeceği belirtilmiştir. Örneğin, Bayan A’ya miras yoluyla kalan
arsa üzerine kat karşılığı sözleşme uyarınca kalan bağımsız bölümlerin satışı
halinde; satılan taşınmaz sayısı ve satış tarihi ne olursa olsun verginin
konusuna girmeyecektir. Vergi idaresinin yukarıdaki 2011-2 sayılı sirküleri,
sadece miras yoluyla kalan arsa dolayısıyla alınan bağımsız bölümlerin satışının vergilendirilmeyeceği
ile ilgilidir. Dolayısıyla, satın alma yoluyla iktisap edilen ve kat karşılığı
verilen arsaların hem arsa paylarının 5 yıl içinde devri, hem de arsa payı
karşılığı alınan bağımsız bölümlerin 5 yıl içinde satışı verginin konusuna
girmektedir.Burada idare ile vergi yargısının süre ve maliyet bedeli konusunda
farklı görüşte olduğunu yukarıda açıklamıştık.
ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNDE
MÜTEAHHİTLERİN VERGİLENDİRİLMESİ-Özel inşaat işleri, mamul üretim faaliyetidir.İşin, birden
fazla yıl sürmesi, arsanın işletmeye ait olması ya da kat karşılığı yapılması
vergi ve muhasebe uygulamaları açısından genel esaslara tabi olmasını
etkilemez.İnşaat işi, belli bir kronolojiye göre devam eder. Öncelikle; ruhsat
alım işi sürecinde projelendirme işleri, akabinde hafriyat işleri, daha sonra
inşaatın kaba tarif edilen kısmı için gerekli demir ve hazır beton gibi sarf
malzemeleri, daha sonra da inşaatın ince tabir edilen kısmı yapılır.
SATIN ALINAN ARSA ÜZERİNE YAPILAN
İNŞAAT Eğer
inşaat satın alınan arsa üzerine yapılıyorsa; arsa alımı ve arsanın ruhsat
aşamasından sonra üretim sürecine dahil edilmesi gerekir. İşletme, köylüden
inşaat için 340.000 TL tutarına arsa satın alarak inşaata başlarsa, arsa alımı
ve arsanın üretim sürecine katılmasına ilişkin muhasebe kaydı şöyledir;
250-Arazi ve arsalar Hs. 340.000
102-
Bankalar Hs. 340.000
----------------------------------------------------------------------------
151-Yarı Mamuller Üretim Hs. 340.000
250-Arazi
ve Arsalar Hs. 340.000
(Arsa
alımı ve üretim sürecine katılması)
SATIN ALINAN ARSA ÜZERİNE YAPILAN
İNŞAAT Arsa
alımında dikkat edilmesi gereken husus; arsanın tapu tescili sırasında
gösterilen satın alma bedeli(tapu harç matrahı) ile defter kayıt değeri
arasında uyumsuzluk olmamasına dikkate edilmelidir. Bir eksiklik halinde vergi
dairesine tapu harcıyla ilgili düzeltme beyanı verilmelidir. Aksi halde, arsa
maliyeti yönünden idare ile sorunlar yaşanabilir. Öte yandan, mükellef
olmayanlardan arsa alımı için tapu senedi yetmekle birlikte, idare ile sorun
yaşamamak için tevkifatsız olarak “gider pusulası” düzenlemek yerinde
olacaktır. Arsa alımı tapuya tescil edildiği için ödemenin banka yoluyla
yapılması şartı da yoktur.
BAŞKALARININ ARSASI ÜZERİNE
YAPILAN İNŞAAT-Müteahhitler,
kendilerine ait arsa yoksa finansman durumundan dolayı kat karşılığı inşaat
sözleşmesi düzenleyerek başkalarına ait arsa üzerine inşaat yapmaktadır. Kat
karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuken geçerli olması için noter tasdikli
olmalıdır. Ayrıca, arsa sahibine bağımsız bölüm dışında kira yardımı veya ilave
nakdi ödemeler yapılacaksa, bu hususlara da sözleşmede açıkça yer verilmelidir.
Aksi takdirde, ilave ödemeler yönünden maliyet kaydı sırasında ispatlama
vasıtası olarak done sıkıntısı çekilecektir. Kat karşılığı işlerde, arsayla
ilgili defterlere herhangi bir kayıt yapılmaz.
İMALAT SIRASINDA YAPILAN
HARCAMALARIN MUHASEBE KAYDI
Özel
inşaat işi, bir imalat faaliyeti olması nedeniyle yapılan harcamalar yerine
göre aşağıdaki hesaplara kaydedilir;
·
710-Direkt İlk Madde ve Malz. Gid. Hs.
·
720-Direkt İşçilik Giderleri Hs.
·
730-Genel Üretim Giderleri Hs.
·
100,101,102,103,120- İlgili uygun hesaplar
Örneğin,
imalat sırasında yapılan demir, hazır beton, proje harcamaları 710(direkt ilk
madde malzeme) nolu hesaba, imalatta çalışan işçiler için yapılan harcamalar
720(direkt işçilik) nolu hesaba, şantiyede kullanılan elektrik harcamaları da
730(genel üretim) nolu hesaba kaydedilir.
İş eğer,
dönem sonunda bitmemişse, yukarıda yer alan hesaplar; yansıtma hesapları
vasıtasıyla 151- Yarı Mamuller Üretim Hesabına aktarılır. Böylece, dönem
sonunda o iş için toplam ne kadar harcama yapıldığı görülebilir.
Özel
inşaat işi birden fazla yıl sürdüğü için o işle ilgili yapılan harcamaların
dönem sonunda “170-Yıllara Yaygın İnşaat ve Onarım Maliyetleri Hesabına”
aktarılması doğru değildir. İşin, bir yılda bitmemesi, o işi tek başına yıllara
sari inşaat işi yapmaz. Aynı zamanda taahhüde dayanması ve üretilen üründen
hiçbir pay almadan, yapılan hizmet karşılığı sadece hakediş alınmasını da gerektirir. Oysa, özel
inşaat işlerini müteahhitler kendi nam ve hesaplarına yapmaktadırlar.
Karşılığında da hakediş değil, satış bedeli tahsil etmektedirler.Özel inşaat
harcamalarının; muhasebe kaydının doğru hesaba kaydedilmesinin yanında, yapılan
harcamaların hangi inşaatın bünyesine girdiğinin de doğru olarak muhasebeleştirilmesi
önemlidir.Özellikle aynı anda birden fazla inşaat yapan ve bunları farklı
zamanlardan bitiren, farklı tarihlerde satanların; bahse konu inşaatların
gerçek maliyetinin doğru olarak tespiti vergilemede çok önemlidir.Bu nedenle,
her bir inşaat için ayrı dosya açılmalı, her bir inşaat alt hesaplarda ayrı
ayrı kodlanmalıdır.Böylece, gerek farklı tarihlerdeki satışların maliyeti,
gerekse eğer katma değer vergisi iadesi istenecekse; iade edilecek katma değer
vergisinin doğru olarak tespit edilmesine olanak sağlanacaktır.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE
ARSA MALİYETİNİN HESAPLANMASI -Müteahhit açısından arsa maliyet bedelini arsa payı
karşılığında arsa sahibine teslim edilen daire ve işyerlerinin yapımı için
yapılan harcamaların toplamı oluşturmaktadır. Buna göre, arsa karşılığında
müteahhit firma tarafından arsa sahibine verilecek daireler için yapılan
harcamalar veya ödenen nakit para müteahhit firma açısından arsa sahibinden
alınan arsa payının maliyet bedeli olacaktır.
Müteahhit,
arsa iktisap edip üzerine inşaat yapacağına, başkalarına ait arsaya inşaat
yapmakta ve karşılığında da arsa sahibine bağımsız bölümler vermektedir. Arsa
sahibine verilen bağımsız bölümler için yapılan harcamalar müteahhit açısından
arsa maliyetidir. Örneğin, toplam 10
meskenlik bir inşaatın 3’ü arsa sahibine, geri kalan 7’si de müteahhide aitse;
müteahhit 7 mesken sahibi olmak için 10 meskenin imalat maliyetine katlanmıştır.
Öyleyse, 7 mesken sahibi olmak için 10 meskenin imalat maliyetine katlanan
müteahhit, bu maliyetlerinin tamamını da yasal defterlerine kaydettiğine göre,
bahse konu maliyetlerin içinde arsa maliyetini ayrıştırmak ne işe yarayacaktır.
Kat karşılığı inşaat işlerinde arsa maliyetini bulmanın gelir ya da kurumlar
vergisi açısından hiçbir pratik faydası yoktur. Çünkü, örneğin yukarıdaki
örnekte müteahhit 10 mesken için toplam 1.000.000 TL tutarında harcama yapsın.10
meskenin 3’ünü arsa sahibine verdiğine göre, kendisine kalan 7 meskenin birim
maliyeti (1.000.000/7=) 142.857,14 TL’dir. Görüleceği üzere, eşit büyüklükte
olduğunu varsaydığımız meskenlerin arsa maliyeti dahil birim maliyetini
kolaylıkla bulabiliriz. Maliyet açısından, GV veya KV yönünden başkaca
yapılacak bir işlem yoktur.Zira, arsa sahibine verilen dairelerin toplam
maliyeti (demir, çimento, beton, kapı vb) belgeli olarak yasal defterlere
kaydedildiğinden, arsa maliyetini bularak
tekrar yasal defterlere kaydetmek mükerrer maliyete yol açacak ve vergi
idaresi tarafından eleştiri konusu yapılacaktır. Öyleyse, arsa maliyetini
toplam maliyet içinden ayrıştırmak ne için gereklidir? Arsa maliyetinin toplam
maliyet içindeki payını bulmak sadece arsa sahibine EMSAL BEDELDEN KDV hesaplamak için gereklidir.
Örneğimizde, 10 mesken için 1.000.000 TL
harcama yapılmış ve meskenlerin 3’ü arsa sahibine verilmiştir.(Meskenlerin
büyüklükleri farklı ise toplam maliyet inşaat alanına bölünerek m2 maliyet
bulunur. Sonra da her meskenin büyüklüğü ile m2 maliyeti çarpılarak sonuca
ulaşılır)
A-Toplam
İnşaat Maliyeti :1.000.000
TL
B-Birim
üretim maliyeti(A/10) : 100.000 TL
C-Arsa
Maliyet(B*3) : 300.000 TL
D-Arsa
maliyeti dahil birim maliyet:(B+(C/7) :
142.857,14 TL
Örneğin
yukarıda bölümlerinde açıklandığı üzere, arsa maliyeti dahil birim maliyeti;
toplam inşaat maliyetini müteahhide isabet eden dairelere bölerek kolayca
142.857,14 TL olarak bulmuştuk. Yeni, hesaplamada ise arsa maliyetini de bulduk
ve artık arsa sahibine emsal bedelden fatura düzenleyebiliriz. Ancak, emsal
bedelin ne olduğu konusundaki ayrıntılı tartışmalara girmeden yukarıda arsa
maliyetine hesaplama yapacağız. (VUK 267. emsal bedel) VUK 267/2’ye göre, emsal
bedel toptan satışlarda maliyet bedeli+%5 fazlası, Perakende satışlarda ise
maliyet bedeli+%10 fazlası şeklinde açıklanmıştır.Uygulamada, arsa sahibi
mükellef ise toptan satış, mükellef değilse perakende satışmış gibi hesaplama
yapılmaktadır.Örneğimizde arsa sahibi mükellef olmasın. Bu durumda 150 m2’nin
atındaki 3 mesken tesliminde dolayı müteahhit şöyle fatura düzenler;KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE ARSA
FATURASININ DÜZENLENMESİ
·
3
adet mesken bedeli :330.000
·
(300.000)+(300.000*0,10)
·
Hesaplanan
KDV(%1) : 3.300
·
Toplam
Fatura Bedeli :333.300
“Not: Bu
fatura arsa payı faturası olup, arsa sahibine KDV hesaplamak için
düzenlenmiştir. “
ARSA SABİNE FATURA DÜZENLEME
ZAMANI VE FATURANIN DEFTER KAYDI Daha önce de ifade ettiğimiz üzere, müteahhidin arsa
sahibine fatura düzenleme zamanı; daireleri arsa sahibinin fiili kullanımına
terk ettiği tarihte veya her halde yapı kullanma izin belgesinin alındığı
tarihi takip eden en geç 7 gün içinde fatura düzenlemek zorundadır. Zira, yapı
kullanma izin belgesi, İmar kanunu’na göre; inşaatın bittiği tarihi gösterir. Eğer
arsa sahibi de mükellefse, arsa payı faturası için müteahhitle eş zamanlı
fatura düzenleyecektir.
ARSA PAYI FATURASININ DEFTER KAYDI-Müteahhit, arsa sahibine KDV için
düzenlediği faturayı yasal defterlere nasıl kaydedeceği de önem arz etmektedir.Uygulamada
arsa payı faturasını hem maliyet, hem de hasılat kaydederek defter kayıtları ve
mali tablolar düzenlenmektedir. Bazen, vergi incelemeleri sırasında sadece
hasılat tutarının kaydedildiği, bazen de tam tersi arsa maliyeti mantığı ile
sadece maliyet kaydedildiği görülmektedir. Sadece hasılat, ya da sadece maliyet
kaydı DOĞRU OLMAYAN bir kayıttır.Öte yandan, hem hasılat hem de maliyet kaydı;
vergisel anlamda sorun yaratmaz.Ancak,mali tabloların “gerçek durumunu” ve “oran
analizini” yapanları yanıltabilir. Örneğimizdeki, müteahhit 330.000 TL
tutarındaki arsa sahibi faturasının yanında kendisine isabet eden 7 daireyi de
toplam 1.260.000TL na satmış olsun.Arsa sahibine düzenlediği faturayı da hem
hasılat, hem de maliyet kaydetmiş olsun. Toplam maliyetin 1.000.000 TL olduğunu
biliyoruz.
Olayın gelir tablosundaki
karşılığı şöyledir;
- -Yurtiçi satışlar Toplamı(1.260.000+330.000) :1.590.000 TL
- -Satışların Maliyeti
Toplamı(1.000.000+330.000) :1.330.000 TL
- -Brüt Kar
Toplamı(1.590.000-1.330.000) :
260.000 TL
- -Karın Maliyete
Oranı(260.000/1.330.000) :%19,54
- -Karın Hasılata
Oranı(260.000/1.590.000) :%16,35
Görüleceği
üzere, arsa sahibine düzenlenen faturanın hem hasılata hem de maliyete kaydına
göre; ciro ve maliyetler fiktif olarak artmaktadır.Tarafımızca önerilen yöntem
ise, arsa sahibine düzenlenen faturadaki meblağlardan sadece Hesaplanan KDV
tutarını yasal defterlere kaydetmek ve beyannamede “ilave edilecek KDV”
satırında göstermektir.Bu yöntemle, aynı veriler ışığında müteahhidin
hasılatını, maliyetini ve karlılık oranlarını hesapladığımızda matrah aynı kalmakla
birlikte karlılık oranları değişmektedir. Şöyle ki;
-Yurtiçi satışlar Toplamı :1.260.000 TL
-Satışların Maliyeti Toplamı :1.000.000 TL
-Brüt Kar Toplamı(1.260.000-1.000.000) : 260.000 TL
-Karın Maliyete Oranı(260.000/1.000.000) :%26,00
-Karın Hasılata Oranı(260.000/1.260.000) :%20,63
Görüleceği
üzere, arsa faturasını hem hasılat, hem maliyet kaydettiğimizde kazanç tutarı
değişmemekle birlikte karlılık oranı %26,00’dan %19,54’e düşmektedir. Aynı
şekilde, karın ciroya oranı da %20,63’ten %16,35’e düşmektedir.Bu durumda,
vergi idaresinin, özellikle iade isteyen mükelleflerin yasal defter ve
belgelerini temin etmeden sadece gelir tablosundaki oranlardan hareketle değerlendirme
yapması halinde; arsa sahibine düzenlenen faturadaki meblağları hem hasılat,
hem de maliyet kaydetmek mükellefler aleyhine olacaktır.Tarafımızca arsa
sahibine düzenlenen faturaların sadece, KDV yönünden değerlendirmeye tabi
tutulması önerilir.
ARSA SAHİBİNE DÜZENLENEN
FATURADAKİ KDV KAYDI-Bu
durumda arsa sahibine düzenlenen faturanın defter kaydı şöyle olacaktır;
120-Alıcılar Hs 3.300
391-Hesaplanan
KDV 3.300
--------------------------------------------
770-Genel Yönetim Giderleri Hs.
3.300
-KKEG
120-
Alıcılar Hs. 3.300
Yukarıdaki
kayıtta görüleceği üzere, sadece KDV ile ilgili kayıt yapılmıştır. Faturadaki
KDV’yi kat karşılığı sözleşme hükümleri uyarınca arsa sahipleri genellikle
ödemez. Öyleyse, 120-Alıcılar Hesabı Açık hesap olarak kalacağından, bahse konu
meblağ yukarıdaki kayıtta olduğu gibi kanunen kabul edilmeyen gider(KKEG)
olarak dikkate alınır ve kapatılır.
ARSA SAHİBİNE FATURA DÜZENLEME
TARTIŞMASI-Vergi
idaresi, gerek 30 seri nolu KDV tebliği, gerekse 60 seri nolu KDV sirkülerine
göre; arsa ve karşılığındaki bağımsız bölüm teslimlerinin iki ayrı teslim
hükmünde olduğunu, bu nedenle fatura düzenlemeyi zorunlu kılmıştır.Ancak, fiili
alanda özellikle mükellef olmayan arsa sahiplerine fatura düzenlemenin zorunlu
olmadığını, zira bu teslimlerin KDV’nin konusuna girmediğini beyan eden yargı
kararları vardır.Yargı kararlarına göre hareket ederek arsa sahibine fatura
düzenlemeyen müteahhitlerin; eğer KDV iadesi istemeleri halinde arsa
sahiplerine teslim ettikleri meskenler için yüklendikleri KDV’yi iade tutarına
dahil etmemeleri, hatta indirim konusu yapmamaları gerekir. Zira, KDVK’nın 30/a
maddesine göre, “vergiye tabi olmayan” teslimler için yüklenilen vergiler
indirim konusu yapılamaz. Aynı kanunun
58. maddesi uyarınca bu vergiler ancak maliyete dahil edilir. Öte
yandan, arsa sahibine düzenlenen faturadaki KDV oranıyla ilgili de farklı
görüşler vardır.İdare, 60 seri nolu KDV sirküleriyle iradesini açıkça beyan
etmiştir. Buna göre; arsa sahibine teslim edilen bağımsız bölümlerin mahiyeti
ne ise ona göre %1 veya %18 oranında KDV hesaplanacaktır.
Doktrinde,
arsa sahibine yapılan teslimlerin inşaat hizmeti mahiyetinde olduğu, bu nedenle
tüm faturaların genel oran olan %18 oranına göre düzenlenmesi gerektiği
yönünden görüşler vardır.Uygulamada, idarenin katılmadığı bu görüşe göre
hareket edilirse; arsa sahibinin(mükellefse) yersiz ve fazladan KDV indirme
durumuyla karşılaşırız. 116 seri nolu KDVGT’ye göre; vergi idaresi arsa
sahibinin yersiz ve fazladan indirim konusu yaptığı KDV’yi reddederek, arsa
sahibinin müteahhide fazladan ödediği vergiyi talep etmesini ve müteahhidin de
beyannamelerini buna göre düzeltmesini talep eder.
İNŞAAT BİTMEDEN YAPILAN SATIŞLAR
VE VERGİLEMESİ-İnşaat
bitmeden; topraktan veya yapım
aşamasında yapılan ve tapuya kat irtifakı olarak tesis ettirilen satışlar için
fatura düzenlenmez. Çünkü, henüz vergiyi doğuran olay vuku bulmamıştır. Bu
satışlardan dolayı alınan bedeller ise “340-Alınan sipariş avansı”
hükmündedir. Alınan avans, ne KV/GV’nin
ne de KDV’nin konusuna girer.Ancak, inşaat bitmeden fatura düzenlenmişse,
KDVK’nın 10/b maddesi uyarınca
faturadaki KDV’nin beyanı zorunludur. Ancak, GV veya KV yönünden matrah
beyanı zorunlu değildir.
İNŞAAT İŞLERİNDE FATURA DÜZENLEME
ZAMANI-Taşınmaz
inşaat bitmeden tapu tescili yoluyla satılmışsa; alıcının fiilen kullanmaya
başladığı tarihten veya her halükarda iskan ruhsatını takip eden 7 gün içinde
fatura düzenlenmelidir.Taşınmaz inşaat bittikten ve iskan ruhsatı alındıktan
sonra satılmışsa; satışın tapuya tescilini takip eden 7 gün içinde fatura düzenlenmelidir.
BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIŞLARINDA TAPU
HARÇLARI- Harçlar
Kanunu’nun 63. maddesine göre; taşınmaz satışlarında(kat irtifakı veya kat
mülkiyeti şeklinde olması fark etmez) hem alıcının hem de satıcının emlak vergi
değerinden az olmamak üzere GERÇEK SATIŞ BEDELİ üzerinde binde 20 (%2) oranında tapu harcı ödemesi gerekir. (%2 oranı 22 eylül 2012
tarihinden sonraki işlemler içindir, bu tarihten önceki oran %1,65’dir.)
Eğer,
harç eksik ödenirse, aradaki fark kadar harç %25 oranındaki vergi ziyaı ile birlikte
istenir.Görüleceği üzere, tapu harcı; gerçek satış bedeli ile emlak vergi
değerinden HANGİSİ DAHA YÜKSEKSE o bedel üzerinden ödenir. Uygulamada, tapu
harçları, özellikle kat irtifaklı satışlarda henüz fatura düzenlenmediği için
emlak vergi değerinden ödenmektedir. Bu yöntem, yanlış olup; tarafları cezalı
harç ödemekle karşı karşıya getirir.Öte yandan, tapu harcında matrah; KDV hariç
satış bedelidir. (bakınız 1997/5 sayılı Harçlar Kanunu iç genelgesi)
TAŞINMAZ SATIŞLARINDA KDV ORANLARI-31.12.2012
tarihine kadar alınan YAPI RUHSATINA istinaden yapılan taşınmaz satışlarında
KDV oranı ikili bir yapı arz ederken, 01.01.2013 tarihinden itibaren alınan
YAPI RUHSATLARINA istinaden yapılan taşınmaz satışlarında KDV oranı 32’lü bir
yapı arz eder olmuştur.(bakınız KDVK md.28, BKK:2012/4116 md. 7 ve 12)
31.12.2012 TARİHİNDEN ÖNCE ALINAN
YAPI RUHSATLARINA GÖRE KDV ORANI-Bir müteahhit, inşaatıyla ilgili yapı ruhsatını 31.12.2012
tarihine kadar almışsa(ikili yapı);
- -Net alanı 150 m2’ye kadar
olan mesken satışlarında KDV oranı %1’dir.
- (meskenlerin
satıldığı/satılacağı tarihin önemi yoktur. Önemli olan ruhsat tarihidir.)
- -Net alanı 150 m2’nin
üzerindeki mesken satışları ile büyüklüğü ne olursa olsun
- işyeri satışlarında KDV oranı
ise %18’dir.
01.01.2013 TARİHİNDEN SONRA ALINAN
YAPI RUHSATLARINA GÖRE KDV ORANI-Büyükşehir olmayan yerlerde eski sistem devam edecektir.
Ancak büyükşehirlerde yapı ruhsatı 01.01.2013 tarihinden sonra alınmışsa;
- -Ruhsatın alındığı tarihte,
üzerine lüks ve 1. sınıf olarak yapı yapılan arsanın m2 bazında emlak
vergi değeri;
- 0-499 TL aralığında olmanın
yanında net alanı da 150 m2’nin altındaki konutta %1,
- 500-999 TL aralığında olmanın
yanında net alanı da 150 m2’nin altındaki konutta %8,
- TL ve üzerindeki konutta %18,
- 150 m2’nin üzerindeki konutta
ve tüm işyerlerinde arsanın birim emlak vergi değeri ne olursa olsun %18,
- Oranında KDV hesaplanır.
- (kentsel dönüşüm kapsamında
yapılan konutların 150 m2’nin altında olanları ise eskiden olduğu gibi %1
oranındaki KDV2ye tabidir)
KONUTLARDA NET ALAN TABİRİ-Net alanla ilgili açıklamalara 9
ve 30 seri nolu KDVGT’de açıklamalara yer verilmiştir.Buna göre; faydalı alan
konut içerisinde, duvarlar arasında kalan temiz alandır. Düzenlemelere göre,
net alana ulaşmak için; konut içindeki duvarlar arasında kalan faydalı alana
balkonların 2 m2’yi aşan kısmı, bina içindeki konut başına birden sonraki
depo/kömürlük, kömürlük/depo bina dışında ise 4 m2’yi aşan kısmı, bina
dışındaki garajlardan konut başına 18 m2’yi aşan kısmı ilave edilir. Bina
içindeki sığınak, depo, kapıcı dairesi, çamaşırlık, genel giriş, merdivenler,
asansörler net alan hesaplamasında dikkate alınmaz.
Yine,
konut içindeki kapı ve pencere şeritleri, baca çıkıntıları, hava bacaları,
kolonların duvarlardan taşan dişleri net alan hesaplamasında dikkate alınmaz.Uygulamada,
en çok karşılaşılan sorun; balkonların net alan hesaplamasına dahil
edilmemesidir.Oysa, balkonların sadece 2 m2’si net alan hesaplamasında dikkate
alınmaz. Buradaki 2 m2’den kasıt her balkon için 2 m2 değil, toplam balkon
alanından sadece 2 m2’nin dikkate alınmamasıdır. Örneğin, bir meskenin 3
balkonu varsa ve toplamları 18 m2 ise; bunun 16 m2’si net alan hesaplamasında
dikkate alınmalıdır.
Bilindiği
üzere, ruhsatı veren belediyelerin yapı kontrol müdürlükleri, inşaatın bitimine
müteakip imal edilen bağımsız bölümlerin brüt ve net alanlarını gösterir belge vermektedir. Eğer net alan konusunda
tereddüt oluşursa gerek faturada gösterilecek KDV oranı, buna bağlı olarak KDV
iade tutarının doğru olarak belirlenmesi için fiili ölçüme başvurmak yerinde
olacaktır.
İNDİRİMLİ ORANA TABİ İNŞAAT
İŞLERİNDE KDV İADESİ KDVK’nın
28. maddesi uyarınca; indirimli oranda(%1 veya %8) yapılan teslim ve
hizmetlerin bünyesine giren vergilerin, işlemin gerçekleştiği dönemde
hesaplanan vergilerle telafi edilememesi halinde, bünyeye giren bu vergilerin
Bakanlar Kurulunca belirlenen sınırı aşan kısmı yılı içinde mahsuben, takip
eden yıl içinde ise mahsuben ya da nakden iade edilebilecektir.Teslim yılını
takip eden bir yıl içinde iadesi istenmeyen iade alacağı, daha sonraki yıllarda
istenemez.(ayrıntılı açıklamalar 119 seri nolu KDVKGT’de yer almaktadır)Örneğin; AB şirketi 2010 yılında
başladığı net alanları 150 m2’nin altında olan 19 meskenlik inşaatı 2011
yılında bitirmiş ve bunun 9 adedini ekim/2011 döneminde satmıştır. Geri kalan
meskenlerden 7 adedini de mart/2012 döneminde satmıştır. Şirketin, 3 adet
meskeni ise 2012 dönem sonu itibariyle hala stoklarda durmaktadır.Bu örnekte,
AB şirketi 2011 yılının ekim döneminde sattığı 9 adet meskenden dolayı
yüklendiği KDV’leri hesaplanan vergilerle telafi edemediği kısmı, 2011 yılı
içinde borçlarına mahsuben isteyebilir.(meblağ; 4.000 TL tutarını aşıyorsa
vergi incelemesi ile veya YMM İade Raporu ile
alabilir)Veya takip eden yıl içinde (en geç aralıkta verilecek
kasım/2012 dönemi beyannamesi ile) MAHSUBEN veya NAKDEN isteyebilir. İade
tutarının beyannamede gösterilmesi yeterlidir.
Dilekçe,
daha geç de verilebilir. AB şirketi, mart 2012 döneminde sattığı 7 adet
meskenden dolayı yüklendiği ama başka faaliyetlerinden dolayı hesaplanan
vergilerle telafi edemediği vergiyi de aynı şekilde mart-aralık/2012 dönem
aralığında mahsuben isteyebilir. Takip eden yılın en geç kasım/2013 dönemi
beyannamesiyle ise ister mahsuben, isterse nakden isteyebilir.
Burada dikkat edilmesi gereken
hususlar;Satılmamış
meskenler için yüklenilen vergi tutarı ne kadar olursa olsun iadesi istenemez.
İade talebi için teslim şarttır. İade talebi için tamamının satılması
beklenmez.Farklı yıllarda satılan meskenler için iade talebi; topluca ve bir
defada yapılamaz. Her teslim yılındaki satışların bünyesine giren vergiler kendi
yılında mahsuben veya takip eden yılda nakden veya mahsuben istenebilir.
Örneğimizde, 2011 yılında satılan
meskenler için yüklenilen vergiler, 2012 yılında satılan meskenler için yüklenilen vergilerle birlikte; 2013
yılında istenemez. Çünkü, 2013 yılına gelindiğinde 2011 yılındaki teslimler
için iade talebi artık hak düşürücü süreye dönüşmüştür. 2013 yılında sadece
2012 yılındaki teslimler için iade istenebilir.Ancak, örneğimizde; 2012 yılı
içinde, 2011 yılındaki teslimler için nakden ya da mahsuben iade istenebileceği
gibi, yine 2012 yılı içinde bu yılda yapılan teslimler için mahsuben iade
talebinde bulunulabilir.İade hesaplaması sırasında; sadece indirimli orana tabi
teslimler için hesaplanan vergiler ile bu teslimler için yüklenilen vergiler
mukayese edilir. Aradaki fark, “iadeye esas KDV”dir. “iadeye esas KDV” ile
teslim dönemindeki “Sonraki Dön. Dev. KDV” mukayese edilir. Küçük olanı “iade
edilebilir KDV” olur. Bu hesaplama her dönemde, bir önceki dönemi de kapsayacak
şekilde kümülatif olarak yıl sonuna kadar yapılır.İade tutarının hesaplanması
sırasında, genel orana tabi teslimler için hesaplanan KDV ile yine bu
teslimlerin bünyesine giren yüklenilen KDV kesinlikle dikkate alınmaz.İndirimli
orana tabi teslimlerin bünyesine girse bile; teferruat mahiyetindeki
harcamalara isabet eden KDV’ler iade hesabına dahil edilmez. Örneğin, havuz
için yapılan harcamalar, davlumbaz, beyaz eşya, vestiyer gibi konutun yapımı
için zorunlu olmayan harcamalar için ödenen KDV iade tutarında gösterilmez.
Yine, zorunlu olmayan bahçe düzenlemesi, oyun parkı, çim ekimi gibi harcamalar
için ödenen vergiler de iade hesabında dikkate alınmaz.
İNŞAAT TAHHÜT İŞLERİ VE
VERGİLEMESİ-Kamu
İhale Kanunu’nda tanımı yapılan; “yapım” işi mahiyetindeki inşaat taahhüt
işleri başladığı yılda bitirilebileceği gibi bitmesi birden fazla yıla da
sarkabilir.İnşaat taahhüt işi; ister başladığı yılda bitirilsin, isterse birden
fazla yıl sürsün HİZMET ÜRETİM işidir. İşi yapan, yapılan üründen pay almaz,
hizmet bedeli(hakediş) alır. Aynı yılda biten taahhüt işleri, genel vergileme
rejimine tabidir, hakediş bedelleri üzerinden ödemeyi yapanca %3 oranında
stapoj kesintisi yapılmaz.
YAPIM İŞLERİNDE KDV TEVKİFATI-Ancak, yapım işi ister aynı yılda
bitirilsin, isterse birden fazla yıl sürsün eğer 117 seri nolu KDVKGT’de
sayılan “BELİRLENMİŞ ALICILARA” yapılıyorsa alıcılar tarafından 2/10 oranında
KDV tevkifatı yapılır.KDV mükellefleri belirlenmiş alıcılar arasında
sayılmamıştır. Yine, 117 nolu tebliğ ile belediyeler belirlenmiş alıcılar
arasından çıkarılmıştır.
-Yapım
işi, malzeme ve işçilik olarak bölünebilir olsa bile KDV tevkifatı toplam ödeme
tutarı üzerinden yapılacaktır.Örneğin,
Samsun SMMM odası ya da Samsun Ticaret Odası yönetim binasına giydirme cephe
yaptırsa; toplam ödeme tutarı üzerinden hesaplanan KDV’nin 2/10’unu sorumlu
sıfatıyla keserek 2 nolu KDV beyannamesi ile beyan edecektir.(kamu kurumu
niteliğindeki meslek kuruluşları belirlenmiş alıcılar arasında sayılmıştır)
YILLARA YAYGIN İNŞAAT TAAHHÜT
İŞİNDE İŞİN BAŞLAMA ZAMANI
-Sözleşmede
yer teslimi öngörülmüş ise YERİN TESLİM TARİHİ,
-Sözleşmede
yer teslim tarihi belirtilmemiş ise sözleşmede belirtilen İŞİN FİİLEN BAŞLANGIÇ
tarihi,
-Sözleşmede
bunların hiçbiri belli değilse, SÖZLEŞME TARİHİ işin başlangıç tarihi kabul
edilir.
İşin
başlangıç tarihi, bazen taahhüt işinin yıllara sari olup olmadığına,
dolayısıyla tevkifatı ve vergilemeyi de etkilemektedir.
YILLARA YAYGIN İNŞAAT TAAHHÜT
İŞİNDE İŞİN BİTİŞ ZAMANI
-Geçici
ve kesin kabule tabi olan işlerde; geçici kabulün yapıldığını gösteren
TUTANAĞIN İDARECE ONAYLANDIĞI tarihtir. Örneğin, geçici kabul tutanağı
26.12.2012 tarihinde düzenlenmesine rağmen, bu tutanağın onay tarihi 03.01.2013
ise işin bitiş zamanı 2013 yılıdır. Ve vergilendirilmesi de bu yılda yapılır.
-Geçici
ve kesin kabul usulüne tabi olmayan işlerde; İŞİN FİİLEN TAMAMLANDIĞI(alıcının
tasarrufuna sunulduğu) veya FİİLEN BIRAKILDIĞI tarihtir. (örneğin iş, işveren
tarafından feshedilirse bu kararın
yükleniciye tebliğ tarihi işin bitiş tarihidir.)
İNŞAAT TAAHHÜT İŞİ Bir işin yıllara sari inşaat işi
olması için ille de kamu kurumlarına yapılmasını gerektirmez. Yine, yıllara
sari inşaat işi malzeme dahil yapılabileceği gibi, sadece işçilik şeklinde de
yapılabilir.Örneğin, A müteahhidinin
özel inşaatının sadece kaba yapı tabir edilen bölümünü yapan BC şirketi işe;
2011 yılında başlayıp 2012 yılında bitirmişse, iş yıllara yaygın inşaat işidir.
YILLARA YAYGIN İNŞAAT TAAHHÜT
İŞLERİNDE VERGİ TEVKİFAT -GVK md. 94 ve KVK md.15’e göre; avans ödemeleri dahil
istihkak(hakediş) bedelleri üzerinden %3 oranında tevkifat yapılır. İş sonradan
yıllara sari hale gelirse, yıllara sari hale geldiği yılbaşından itibaren
ödenen hakedişlerden tevkifat yaplır. İş, ek sözleşme ile yıllara sari hale
gelirse, sözleşme tarihinden itibaren yapılan hakedişlerden tevkifat yapılır.Kesilen
bu vergi, işin yapıldığı dönemin değil, işin bittiği yılın kazancından mahsup
edilir. Bitmemiş(devam eden) işten kesilen tevkifat; cari dönem kazancından
mahsup edilirse GVK 121 ve KVK 34.
maddeleri hilafına uygulama yapılmış olur.
YILLARA YAYGIN İNŞAAT VE ONARIM
İŞİNİN VERGİLENDİRME ZAMANI-Vergilemede dönemsellik ilkesine istisna bir düzenleme
olan GVK’nın 42. maddesine göre; birden fazla yıla sirayet eden(yayılan) inşaat
ve onarma işlerinde kar veya zarar işin bittiği yıl kesin olarak tespit edilir
ve ve TAMAMI o yılın geliri(veya zararı) sayılarak beyan edilir.Ancak, iş
bittikten sonra tahsil edilen hasılat ve yapılan harcamalar; hangi yılda tahsil
edilmişse veya hangi yılda gider yapılmışsa o yılın kazancıyla
ilişkilendirilir.
ORTAK GENEL GİDERLERİN DAĞITILMASI
-Yapılan birden
fazla işin tamamı yıllara yaygın iş ise; ortak giderler işlerin harcama
tutarlarının toplam harcamaya oranı ne ise; genel giderler de aynı oranda
dağıtılır. Örnek; iki iş için
yapılan toplam yönetim gideri 50.000 TL olsun.
-1.İşin
toplam harcama tutarı :600.000 TL
-2.İşin
toplam harcama tutarı :400.000 TL
Toplam
harcama tutarı :1.000.000 TL
1. İşin
toplam harcama içindeki payı (600/1.000=) %60 olduğuna göre, giderlerin de
%60’ı(50.000*0,60=30.000) 1. işe aittir.Uygulamada yıllara sari inşaat işi ile
kazancı dönemsel tespit edilen işler birlikte yapılmaktadır.
Böyle
durumlarda; ortak giderlerden pay verirken yıllara sari işte HARCAMA tutarı,
normal işte HASILAT tutarı toplanarak oranlama yapılır.
Yıllara
sari işin Harcama tutarı : 250.000 TL
Normal
işin hasılat tutarı :1.000.000 TL
Harcama
toplamı+hasılat toplamı:1.250.000 TL
Bu
durumda ortak giderlerin (1.000.000/1.250.000)
%80’i
normal işe isabet eden kısımdır.
YILLARA SARİ İNŞAAT İŞİNDE DAMGA
VERGİSİ OLAYI-İnşaat
işiyle ilgili yapılan sözleşmeler ister kamu ile yapılsın isterse özel sektör
arasında yapılsın damga vergisine tabidir.
Ancak,
hakedişler kısmında işin kamuya yapılması ile özel sektöre yapılması halinde
farklılık arz eder.
A) İş resmi dairelere yapılıyorsa;
resmi daireler tarafından (avanslar dahil) yapılan ödemelere ilişkin hakediş
faturasındaki meblağın binde 8,25 damga vergisi olarak kesilir.(DVK 1 sayılı
tablo IV/1-a)
B) Yıllara sari iş, resmi dairelere
yapılmıyorsa düzenlenen hakedişler üzerinden damga vergisi hesaplanmaz,
ödenmez. Ancak, istihkak sahibi yaptığı hizmet karşılığı tahsilat yaptığını
MAKBUZA bağlarsa, yani iş sahibine MAKBUZ düzenlerse binde 6,6 damga vergisi
ödemek zorundadır.
(Dayanak:
DVK’nın 1 sayılı tablosunun IV-1.b bölümü)
İNŞAAT İŞİNİN ORTAKLIK ŞEKLİNDE YAPILMASI
A) ADİ ORTAKLIKLAR: Ortaklık isteğe göre GVK’daki
“adi ortaklık” şeklinde kurulabileceği gibi, mükellefler TALEP ederlerse
KVK’daki “iş ortaklığı” şeklinde de kurulabilirler. Bu iki ortaklık şeklinin
vergileme rejimi tamamen FARKLIDIR.Gelir vergisi kanununun uygulandığı adi
ortalıkta; KDV ve muhtasar beyanname yönünden mükellef ORTAKLIĞIN KENDİSİDİR.
ADİ ORTAKLIKTA KAZANÇ BEYANI-Ancak, kazanç yönünden;
ortaklardan her biri kendi payına isabet eden kazancı, KENDİ YILLIK
BEYANNAMESİNDE “TİCARİ” kazanç olarak beyan eder. Örneğin, X kurumun inşaat
işini yapan eşit hisseye sahip A gerçek kişisi ile AB Şirketi, işten elde
edilen 400.000 TL tutarındaki kazancı kendi yıllık beyanlarına hisseleri oranında
(200’şer yüz bin TL) dahil ederler. Eğer, işten zarar edilmişse, zararlar da
ortaların hisseleri oranında kendi beyannamelerine aktarılır.Yasal defterler
ise adi ortaklık adına tutulacağı tabidir.
B) İŞ ORTAKLARI : KVK’nın 2/7. maddesine göre,
diğer kurumlar vergisi mükelleflerinin kendi arasında veya şahıslarla belli bir
işin birlikte yapılmasını ortaklaşa yüklenmek ve kazancı paylaşmak amacıyla
kurdukları ortaklıkları, TALEP ETMELERİ halinde kurumlar vergisi mükellefi
olarak tesis ettirebilirler.Eğer, kuruluş aşamasında böyle bir talep AÇIKÇA
belirtilmezse; vergi dairesi mükellefiyeti adi ortaklık şeklinde tesis ettirir.
İŞ ORTAKLILARINDA KAZANÇ BEYANI-Kurumlar vergisi mükellef olan iş
ortaklığı, elde edilen kazanç üzerinden kendi adına KURUMLAR VERGİSİ
beyannamesi verir. Vergi sonrası kalan kazancı, ortaklara hisseleri nispetinde
dağıtır. Eğer ortak; kurumlar vergisi mükellefi ise iş ortaklığından elde
ettiği kazanç KURUM kazancıdır. Ancak, İŞTİRAK KAZANCI istisnasından
faydalanır. Yani, iş ortaklığından elde ettiği kazancı 640-İştiraklerden
temettü gelirleri Hesabına kaydeder. Ancak, beyan üzerinden iştirak kazancı
olarak tekrar düşer. (KVK md.5/1.a.1)
İş
ortaklığındaki gelir vergisi mükellefi olan ortakların kazancı ise; GVK 75/2.
maddesi uyarınca MENKUL SERMAYE İRADI hükmündedir. Ortaklığın bitmesi akabinde,
gerçek kişi ortaklara kazanç dağıtılırken GVK’nın 94.6.b maddesi hükmü uyarınca
%15 oranında tevkifat yapılır. MSİ’nin yarısı mezkur kanunun 22. maddesi
uyarınca istisnadır. Geri kalan yarısı 103. maddede belirtilen 2.gelir dilimini
aşmıyorsa beyanname verilmez ve tevkifat nihai vergi yükü olarak kalır. (GVK
md; 22, 75/2, 86/1-c, 94/6.b)
İş ortaklığında dikkat edilmesi gereken hususlardan biri de;
faaliyet ZARARLA sonuçlanması halinde zararın, ortakların hisseleri nispetinde
kendi beyanlarına aktaramayacakları olayıdır. Zira, KVK’nın 5/3. maddesi
uyarınca; kurumlar vergisinden istisna edilen kazançlar için yapılan giderler
ve faaliyet zararları diğer kazançlardan oluşan matrahtan indirilemez.ÖRNEK: A gerçek kişisi ile BC Ltd. Şti.
%50’şer oranında hisse ile K Kamu kurumun yol yapım işi için KV mükellefi iş
ortaklığı kurmuştur. İş 2012 yılının sonunda bitmiş ve ortaklık toplam 800.000
TL tutarında kazanç elde etmiştir.
1-İş ortaklığının
vergilendirilmesi:
İş ortaklığının kendisi (adi ortaklıktan farklı olarak) Kurumlar vergisi
beyannamesi verecektir. Kazanç üzerinden toplam (800.000*0,20=) 160.000 TL
kurumlar vergisi ödeyecektir.Vergi sonrası kalan kar: 800.000-160.000=640.000
TL dir.
Her bir
ortağa vergi sonrası isabet eden kazanç: 640.000/2=320.000 TL dir.
2-Ortak A gerçek kişinin
vergilendirilmesi:
A gerçek kişinin vergi sonrası kendisine kalan toplam 320.000 TL tutarındaki
hissesi MENKUL SERMAYE İRADIDIR. Bu nedenle, iş ortaklığı üzerinden %15 oranı
olan (320.000*0,15=) 48.000 TL tutarında tevkifat yaparak, geri kalan kısım
olan (320.000-48.000=) 272.000 TL tutarını ortağa ödeyecektir.Ortağın,
MSİ’sinin yarısı (GVK md.22) vergiden istisnadır. Geri kalan kısım (272.000/2=)
136.000 TL tutarı GVK’nın 103. maddesindeki 2. gelir dilimin üzerinde olması
nedeniyle yıllık beyanname verilecektir. Beyannamede gelir vergisi 136.000 TL
üzerinden hesaplanacak ama tevkif edilen vergi olan 48.000 TL nin tamamı
hesaplanan vergiden mahsup edilecektir.
3-Ortak BC Ltd. Şti.’nin
vergilendirilmesi:
İş ortaklığından vergi sonrası aldığı toplam 320.000 TL tutarı iştiraklerden
temettü gelirleri mahiyetindeki KURUM KAZANCIDIR. Ancak, iştirak kazancı olduğu
için deftere gelir yazılan meblağ, beyan üzerinden tekrar indirilir. Kar
dağıtımı sırasında tevkifat da yapılmaz. Kısaca, kar dağıtımından dolayı BC
Ltd.Şti.’nin vergi yükü sıfırdır.
İŞ ORTAKLIKLARININ HAKEDİŞLERİNDEN
KESİLEN VERGİLERİN MAHSUBU-İş ortaklığı adi ortaklıksa; adi ortaklık yıllık beyanname vermedi
için ortaklar, hak edişlerden kesilen %3 oranındaki tevkifatın hisselerine
isabet eden kısmını, işin bittiği yıldaki kendi YILLIK BEYANLARINDAN
indirirler. İş ortaklığı kurumlar vergisi mükellefi ise; kendisi kurumlar
vergisi beyannamesi verdiği için işin bittiği yılda kendi kazancı üzerinden
hesaplanan vergiden indirir. Ortakların, kendi şahsi beyanlarında tevkifatı
indirmeleri söz konusu değildir.
KONUT YAPI KOOPERATİFLERİNİN
VERGİLENDİRİLMESİ
1-KDV YÖNÜNDEN: İnşaat ruhsatı 03.07.2009
tarihinden ÖNCE alınmışsa, konutların alanı ne olursa olsun, üyelere teslim
sırasında KDV hesaplanmayacaktır. Yüklenilen KDV’ler ise maliyet unsuru olarak
dikkate alınacaktır.İnşaat ruhsatı; 03.07.2009 tarihinden SONRA alınmışsa
KDVK’da genel hükümler geçerlidir. Yani, diğer müteahhitlerin konut
teslimlerinde hangi hüküm uygulanıyorsa, konut yapı kooperatiflerinin
teslimlerine de o hükümler uygulanır.
2-KURUMLAR VERGİSİ YÖNÜNDEN:(KVK Md. 4/k)Belli şartları
sağlamaları halinde bu vergiden muaf olurlar;
- -Yapı ruhsatı kooperatif
adına olmalı,
- -Arsa tapusu kooperatif adına
tescil edilmeli,
- -Kooperatif yetkilileriyle
veya bunlarla ilişkili olan kişilerle iş yapmamalı, işçi işveren
ilişkisinde olmamalı,
- -Yönetim kurulu başkan ve
üyelerine kazançtan pay vermemeli,
- -sermaye üzerinden kazanç
dağıtmamalı, yedek akçelerin ortaklara dağıtmamalı,
- Sadece ortaklarla iş
yapmalı(kendine ait arsayı kat karşılığı verebilir.Her hisseye bir konut
veya işyeri verilmeli)
YAPI DENETİM HİZMETLERİNDEN KDV
TEVKİFATI
1- KENDİ ARSASINA İŞ YAPANLAR
YÖNÜNDEN:Maliye
Bakanlığı, KDVK’nın 9. maddesinden aldığı yetkiyi en son 117 seri nolu KDVKGT
ile kullanmıştır. Bahse konu tebliğin 3.2.6 bölümüne göre; yapı denetim
firmalarınca verilen yapı denetim hizmetlerinden dolayı hesaplanan KDV’nin
9/10’unu alıcılar keserek sorumlu sıfatıyla beyan edecektir.Sorumlular; hem KDV
mükellefleri, hem de mükellef olmasalar bile tebliğin 3.1.2.b bölümünde sayılan
“belirlenmiş alıcılardır”. Bedel, kamu
kurumları aracılığı ile ödense bile tevkifatı adına fatura düzenlenen alıcı
yapacaktır.
KENDİ ARSASINA İNŞAAT YAPAN
MÜTEAHHİTLER-Kendi
arsasına inşaat yapan müteahhitler(yapı ruhsatının yapı sahibi bölümünde de
kendi isimleri olduğundan); yapı denetim firmalarına hizmet karşılığı
ödedikleri bedeller üzerinden hesaplanan KDV’nin 9/10’unun sorumlu sıfatıyla
tevkif ederek 2 nolu KDV beyannamesi ile beyan edeceklerdir.
2-İNŞAATIN KAT KARŞILIĞI YAPILMASI
HALİNDE-Yapı
Denetimi Hakkındaki Kanun’a göre; yapı denetim hizmeti, yapı sahibi(arsa
sahibi) ile yapı denetim firması arasında yapılacak bir sözleşmeye göre
yürütülmek zorundadır. Bu itibarla, yapı denetim firmasının hizmetleri
karşılığı yapı sahibi(arsa sahibi) tarafından yapı denetim hesabına para
yatırılması gerekmektedir.Ancak, uygulamada hizmet karşılığı yatırılan
paraları; yapı sahipleri(arsa sahibi) değil, yapı müteahhitleri arsa sahipleri
adına yapmaktadır.Yapı denetim firmaları da, mevzuat gereği hizmet faturalarını
yapı sahibi(arsa sahibi) adına kesmektedir.Bu nedenle, adına fatura kesilen
arsa sahibi mükellef ise tevkifattan da o sorumludur. Fiilen ödemeyi
müteahhidin yapması, onu sorumlu yapmaz. Arsa sahibi mükellef değilse, tevkifat
da yoktur. Arsa sahibinin sorumlu olmaması için “belirlenmiş alıcılardan” da
olmaması gerekir.
Örnek: A Şirketi aktifine kayıtlı arsayı
kat karşılığı, B müteahhitlik şirketine vermiştir. Yapı denetim firmasına tüm
ödemeleri B müteahhidi yapsa da tevkifatı A Şirketi yapacaktır. Arsa sahibi
nihai tüketici ise tevkifat da yoktur.
Samsun
SMMM odası yapı sahibi olarak yapı denetim hizmeti satın alsa; KDV tevkifatı
yapacaktır. Çünkü belirlenmiş alıcılardandır. (kamu kurumu niteliğindeki meslek
kuruluşu)
ARSA SAHİBİ ADINA YAPI DENETİM
FİRMALARINA YAPILAN ÖDEMELERİN GİDER MAHİYETİ-Yukarıda açıklandığı üzere, yasal
mevzuat gereği yapı denetim hizmetlerinin bedeli, yapı(arsa) sahibi adına
yapılmaktadır. Durum böyle olmakla birlikte, arsa sahipleri hiçbir şeye
karışmamakta, ödemeleri yapı sahibi adına müteahhitler yapmaktadır. Ancak,
FATURALAR yapı(arsa) sahibi adına kesilmektedir. İşte yapı sahibi adına
düzenlenmekle birlikte, ödemeleri gerçekte müteahhitlerin yaptığı bedelleri,
müteahhitler gider kaydedecek mi? Faturalardaki KDV’yi indirebilecek mi? Vergi
idaresinin bu konudaki görüşü ekseriyetle olumsuzdur. İstanbul Vergi Dairesi
Başkanlığının 22.06.2011 tarihli ve GVK 40-811 sayılı özelgesi ile, yine
05.09.2011 tarihli ve 1458 sayılı özelgesinde; müteahhidin kendi adına
düzenlenmemiş hizmet faturalarını gider kaydedemeyeceği, dolayısıyla gideri
kabul edilmeyen harcamalardaki KDV’nin de KDVK 30/d. maddesi uyarınca indirim
konusu yapılamayacağı şeklindedir. Bu durumu, yapı sahibi ile yapı müteahhidi
arasında yapılan özel sözleşmelerin de değiştirmeyeceği belirtilmiştir.
(Samsun
MB Derneği Çalışmasından özetledim.)
