G.Menkul Satışında Değer Artış Kazancı

Gayrimenkul satışında değer artışı kazancı
Gayrimenkullerin, edinme tarihinden itibaren belli bir süre geçtikten sonra elden çıkartılmasından doğan kazanç, gelir vergisine tabi. Bilindiği gibi, Gelir Vergisi Kanunu’nun "Değer artışı kazancı" başlıklı Mükerrer 80. maddesinde (01.01.2003 tarihinden geçerli olmak üzere) "Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.
6- İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70. maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak dört yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.)
Bu maddede geçen "elden çıkarma" deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, 6.000 YTL’lik (2007 yılında 6.400 YTL’lik) kısmı gelir vergisinden müstesnadır..." hükmü yer almıştır.
MALİYET BEDELİ
Diğer taraftan, aynı Kanunun "Safi Değer Artışı" başlıklı Mükerrer 81. maddesinde "Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Hasılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı Vergi Usul Kanunu’nun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunur.Maliyet bedelinin mükelleflerce tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine, Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre, takdir komisyonlarınca tespit edilecek bedel, kazancı bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit edilen işletmelerde ise son bilançoda veya envanter kayıtlarında gösterilen değer esas alınır.
Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumu’nca (TÜİK) belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki (1.1.2006’dan itibaren ÜFE’deki) artış oranında artırılarak tespit edilir. Şu kadar ki, bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının % 10 veya üzerinde olması şarttır." hükmü yer almaktadır.
DEĞER ARTIŞI KAZANCI
Bu hüküm ve açıklamalara göre; örneğin 25 Haziran 2005 tarihinde iktisap edilen gayrimenkulün 4 yıldan daha az bir sürede, örneğin 4 Mayıs 2007 tarihinde satılması durumunda, bu satıştan elde edilen gelir, "değer artışı kazancı" kapsamında olup, söz konusu gayrimenkulun elden çıkarılması karşılığında alınan tutar ile iktisap bedeline (tapuda kayıtlı değeri) elden çıkarılan ay hariç olmak üzere TEFE (1.1.2006 tarihinden itibaren ÜFE) artış oranı uygulanması suretiyle bulunacak maliyet bedeli ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcıda kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunacak tutar arasındaki farkın 6.400 YTL’yi aşması halinde aşan kısmın vergiye tabi olması ve yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekir.
Öte yandan, değer artışı kazancına ilişkin olarak gayrimenkulün iktisap bedelinin tespitinde, tapuda kayıtlı değeri esas alınarak endekslemeye tabi tutulacak olup, satış tarihine kadar ödenen konut kredisi faizlerinin (endekslemeye tabi tutulmaksızın) iktisap bedelinin tespitinde maliyete dahil edilmesi mümkündür.
(Şükrü Kızılot-Hürriyet 4/4/2007)