Yeni Tüketici kanununda inşaatlar.

Yeni tüketici kanunu ile birlikte ruhsatsız satış yapılamayacak, alım satım sürecinde yeni prosedürler yaşanacak. Kanun neyi kapsayacak?  Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, eskiden var olan 4077 sayılı kanundu. Kasım ayının sonunda Türkiye Büyük Millet Meclisi’nden yeni bir kanun geçti.  Zaten uzun süredir tasarı halinde konuşuluyordu. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu genişlettiler. Ama tüketici lehine geliştirildi. Bakanlığın açıklamaları da bu yöndeydi. Yapılan sözleşmeleri daha belirginleştirdiler. 12 punto olacak, önemli detaylar koyu şekilde yazılacak, sokaktaki herkesin anlayabileceği şekle sokmaya çalıştılar. Bu kapsamda değerlendirdiğimizde taşınmazlar da etkilendi. Şu an için maketten ya da ruhsatı olmadan gerçekleştirilen satışlar için, proje satışları için tüketici lehine çeşitli hükümler geldi.Genelde bir inşaat yapılmak istendiğinde, öncelikle arsa ve arazi üzerine belediyeden imar geçmesi gerekir. Yani inşaata uygun olması gerekir. Yani genel olarak konuşursak, önce bir arsa bulunur, bu imara uygun hale getirilir. Bunun çeşitli prosedürleri vardır ve zaman alır. Ama aynı zamanda müteahhidin paraya ihtiyacı olacağı için bir yandan da projesini satmak ister. Problem de bu aşamada çıkar. Çünkü müteahhit, henüz ruhsat almadan projesini satmaya çalışır. Yeni kanun diyor ki: “Eğer senin inşaat ruhsatın yoksa satış yapamazsın” Bu çok güzel bir uygulama çünkü insanların mağduriyetini önlemeye yönelik bir karar.Genel olarak insanlar, gayrimenkul alım satımının tapu dairesinde yapılması gerektiğini bilmiyorlar. Bize öyle davalar geliyor ki, vatandaş müteahhitle imzaladığı basit bir sözleşmeyle gayrimenkul aldığını düşünebiliyor. Bu uygulamayla en azından ruhsatı alınmış projelerden daire alınabilecek. 

14 Gün İçerisinde Cayma Hakkı var: Yeni uygulamaya göre, inşaata başlanmış olabilir, sözleşme yapılmış olabilir. Sözleşmeden 14 gün boyunca “Cayma Hakkı” olacak. Yani sözleşme imzalanan projeden cezai uygulama olmadan cayılabilir.

Sözleşme imzalamadan 1 gün önceden müteahhidin, gayrimenkulün durumu hakkında bir form imzalatmak zorunda. Her şeyi detayıyla bilgilendirdiği bir sözleşmeyi, bir gün önceden tüketiciyi bilgilendirecek. 1 gün önce olmasının nedeni, tüketicinin bilinçli şekilde düşünüp karar vereceği sürenin tanınması.  

Tamamlama sigortası: Yapı ruhsatı olması yani müteahhidin inşaat yapabilecek kapasitesi olması, formu tüketiciye sunmuş olmasının haricinde müteahhidin sigorta yaptırması zorunlu hale getirilecek. Bina tamamlama sigortasının getiriliyor olması. Müteahhit projeyi tamamlayamadığında tüketici mağdur olmayacak.Muhtemelen devlet bunu hukuki yasal zemine oturtup, devletin güvencesi altında özel şirketler sigorta hizmeti sunacak. Bunu DASK ya da Trafik Sigortası gibi düşünebiliriz. Yani ortada bir inşaat olacaksa ve sözleşme yapılacaksa, sigorta zorunlu hale gelecek.

Bunun dışında yeni uygulamada şöyle bir şey olacak. Bir inşaat yapılırken, genel hatlarıyla açıklarsak iskân ve yapı ruhsatından bahsedebiliriz. İnşaata başlanırken yapı ruhsatı alınır, devamında müteahhit tapu verecek kıvama gelir. Ancak burada çok ince bir detay var. Tapuda “kat mülkiyeti” yerine “kat irtifakı” yazar. Kat irtifakı demektir ki; oraya bir bina yapılacak ve sen 5 numaralı dairenin sahibi olacaksın. 2007 senesinde bir yasayla bunu değiştirmeye çalıştılar ama sürekli ertelendi. Ufak bir bildirim ve harç bedeliyle kat mülkiyetine çevirebilirler ama ihmal ya da maddi yükümlülükten kaçmak için ihmal ediliyor.  Yeni kanunda, anlaşmayı yaptıktan sonra, formu doldurdun ve 36 ay içerisinde kat irtifakı tapusunu vermek zorundasın deniliyor. Kat irtifakı tapusunu alınca orada bir hissen olduğu ve daire numarasına kadar belirlendiği tüketicinin elinde olacak.

14 Günü Geçti ise Dönme Hakkı var: Cayma hakkı 14 gün içerisinde olacak. Ve tüketici, projeden çekilebilecek.

14 günü geçti ise , inşaat devam ediyor ancak teslimattan önce alıcı projeden çekilmek isterse  yeni kanunla Dönme Hakkı getiriliyor. Karardan dönülebilir fakat tüketici sözleşme ve yasal masrafları karşılayarak çekilebilir. Eskiden sözleşmeden dönüldüğünde müteahhit, yüzde 20-40 arasında bir bedeli ceza olarak talep edebilirdi, artık  kanun, sözleşmeden dönüldüğünde vergi harç ve yasal yükümlülükler düşüldükten sonra en fazla satış bedelinin yüzde 2’sinin tüketiciden alınabileceğini söylüyor.

Tapu Şerhi Zorunlu:Satış Vaadi sözleşmeleri de gündeme geldi. Gayrimenkule tapu huzurunda sahip olunur. . Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmeleri de noterde yapılır ancak bunun herkes nezdinde görülmesi için bunun tapuya şerh edilmesi gerekir. Kanun şimdi, tapuya şerh koymayı zorunlu tutuyor. Bu da yeni kanunun getirdiği yeniliklerden biri.