KİRACININ KİRA PARASINI ÖDEMEMESİ NEDENİYLE TAHLİYE

KİRACININ KİRA PARASINI ÖDEMEMESİ NEDENİYLE TAHLİYE (B.K. M 260) ( 6570 s.k. m. 7/e )

I- GENEL OLARAK Kiracının kira parasını ödemede temerrüde düşmesi halinde kiralayan şartları gerçekleştiği takdirde ister B.K. m. 260’a göre isterse 6570 sayılı kanununa göre taşınmazın tahliyesi yoluna gidebilecektir. ‘’ Temerrüde ilişkin B.K. 260 maddesi genel bir hüküm olup, hem 650 sayılı kanun kapsamına giren yerler için hem de bu yasa kapsamı dışında kalan taşınmazlar için uygulanır. Kiralananın belediye sınırları içinde ve musakkaf bulunması Bu’nun 260. maddesinin uygulanmasına engel değildir.’’( Y. 6. HD:,27/3/2001,2298-2501)(6570 s.k. m. 1)
O halde konunun aydınlatıcı olması bakımından kiracının temerrüdünü 6570 s. Kanuna ve BK. ya göre iki başlıkta incelemekte yarar vardır. Ancak bu konuya geçemeden önce kiracı ile kiralayan arasındaki ödeme ya da ödememe iddialarını da incelemek gerek. Çünkü ortada bir ödeme olması halinde temerrüt olamayacağından tahliye davası da olmayacaktır.
II- KİRACI İLE KİRALAYAN ARASINDAKİ ÖDEME İDDİALARI  Kiracı, kiralayan tarafından istenilen kira bedelini ödediğini iddia ediyorsa bu iddiasını ispat etmek zorundadır. HUMK mad. 288 de 14.07.2004 tarihli değişiklik ile ödendiği iddia olunan kira borcu 400.000.000 –TL (400,00 – YTL ) dan fazla ise bu hususu yazılı belge ile ispat etmek zorundadır. Tanıkla ispat mümkün değildir.
Ancak temerrüt ihtarnamesi veya ihtarlı ödeme emrinde12 istenilen kira bedeli hususunda taraflar arasında uyuşmazlık varsa öncelikle bu uyuşmazlığın taraflar arasında halledilmesi bu mümkün olmaz ise mahkemece bu hususun bir çözüme kavuşturulması gerekmektedir. Kiracının temerrütte düşüp düşmediği bu meselenin halledilmesinden sonra ortaya çıkacaktır.
Uygulamada sıkça karşılaşılan problemlerden biriside Su, Elektrik, aydınlatma-temizleme bedelinin ödenmemesinin,kiracıyı temerrüde düşürüp düşürmeyeceği konusudur. Yargıtay 04.03.1968 tarihli 14 E. 7 K.no lu içtihadı birleştirme kararına göre yukarıdaki borçların ödenmemesi kiracıyı temerrüde düşürmez. Ancak bunlar adi alacak niteliğinde olup ayrıca talep ve dava edilebilirler. Ancak yaygın ve yerleşmiş Yargıtay kararlarına göre belli ve muayyen yakıt bedelinin ödenmemesi kira parasının ödenmemesi gibi sonuç doğurur. Burada muayyen olan yakıt bedelinin kiralayana değil de apartman yönetimine ödenmesi kiracının temerrüde düştüğü sonucunu değiştirmez ( Y.6. HD:,8/2/1994,1157-1420)
Kiracı kira parasını posta yolu ile gönderiyorsa veya mahkemece gösterilen bir tevdi mahalli var ise bu mahallere ödeme yapılması için yapılan masraflara kiracı katlanmak zorundadır. Kiralayandan bu masrafları talep edemez.
Kiralayan temerrüt ihtarnamesinde veya ihtarlı ödeme emrinde kiracıdan fazla kira bedeli talep ederse , kiracı kiralayan fazla kira bedeli talep ediyor diye kira bedelini ödememe yoluna gidemez. Kiracı , süresi içerisinde asıl kira borcunu ödemez ise temerrütte düşer. (Y. 6. H.D. 27.04.1992,5207 -5726) (13)
Kiracı, kiralayan henüz bir temerrüt ihtarnamesi veya ihtarlı ödeme emri göndermezden evvel kira ücretini kiralayana ödemek ister ancak kiralayan ücretini almak istemez veya Posta havalesi yolu ile gönderilen kira bedelini kabul etmez ve kiracıya geri gönderir ise ve daha sonrada BK mad.260 gereğince temerrüt ihtarnamesi gönderir veya ihtaratlı ödeme emri gönderir ise bu durumda, kiracı kiralayana kira bedelini ödemek istediğini ancak kiralayanın kira ücretini almak istemediğini bahane ederek kira bedelini ödememezlik edemez. Bu durumda kiracının yapması gereken gönderilen ihtarnamede belirtilen süre içerisinde kira bedelini kiralayana veya onun belirttiği bir üçüncü şahsa ödeme yapmaktır. Veya bu yolu tercih etmek istemeyen kiracı Sulh hukuk mahkemesine dilekçe ile başvurabilir ve Tevdi Mahalli Tayin davası açabilir. Sulh Hukuk Mahkemesi kiracın talebini haklı gördüğü takdirde BK. Mad. 91’e göre belirli bir bankayı tevdi yeri olarak tayin edecektir. Kiracı kira bedelini tayin edilen bankanın ilgili hesap numarasına kira bedelini yatırabilecektir. Bu durumda kiracının temerrüdünden söz edilemez.
Kiralayan kira bedelinin ödenmesi için kiracıya temerrüt ihtarnamesi (ihtaratlı ödeme emri) gönderir ve bunun üzerine kiracı süresi içerisinde kira bedelini ikametgahında kiralayana ödemek ister veya posta havalesi yolu ile ödeme yapar fakat kiralayan bu ödemeyi kabul etmez ise bu durumda kiracının temerrüdünden bahsedilemez. Tam tersi bu durumda BK.mad. 90 gereğince kiralayan temerrüde düşmüş durumdadır. Bu durumla ilgili halen yürürlükte olan 11.03.1959 tarihli 23/20 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı, kiralayanın ihtarname keşide edildikten sonra ödeme yapmak isteyen kiracının ödemesini almaktan haklı bir sebep olmaksızın kaçınması durumunda kiracının temerrüdünden söz edilemeyeceği belirtilmiştir
A- BORÇLAR KANUNU 260. MADDEYE GÖRE TAHLİYE Kiracı, kira bedelini sözleşmede kabul edilen veya mahalli adetle muayyen olan yahut BK mad. 257’de belirtilen zamanda ödemeğe mecburdur. Vadesi geçtiği halde ödemeyip biriken kira bedellerini, altı ay veya daha fazla süreli kira sözleşmelerinde 30 gün altı aydan daha az süreli kira sözleşmelerinde ise 6 gün içerisinde kendisine ihtarname tebliğine rağmen ödemezse temerrüde düşmüş olur. Kiralayanın da bu sebeple tahliye davası açma hakkı doğmuş bulunur.
Kira sözleşmelerinde genellikle kira süresi senelik olarak kabul edilmekte ve kira bedelinin de her ay veya senelik peşinen ödeneceği şartı konmaktadır. Peşinen ödeme şartı yukarıda izah edildiği gibi ve Yargıtay’ın kökleşmiş içtihatlarına göre en geç her ayın (veya dönemin) üçüncü akşamına kadar ödenmesi gerekir. Sözleşmenin başlangıcı ay içinde bir gün ise ödemeler o tarihe üç gün ilave edilerek yapılabilir. Örneğin sözleşmenin başlangıcı 7.7.2005 ise en geç ayın 10’u akşamına kadar yapılmalıdır. Ancak sözleşmede açık olarak ...... tarihinde ödenecek diye bir kayıt varsa, o tarihte ödemenin yapılması gerekir. Kira sözleşmesinde ödemelerin senelik peşin olarak ödeneceği kararlaştırılmış fakat örneğin uzun süreden beri aydan aya ödeme yapılıyorsa ve kiralayanda uzun süre bu ödeme şeklini kabul etmiş ise taraflar arasında bu yönde bir teamül oluşmuş kabul edilir. Ve temerrütte bu ödeme şekli esas alınır. Kira bedelinin her yıl belli bir oranda artırılacağına ilişkin sözleşmeler geçerlidir.
Belirtildiği üzere kira sözleşmesinde kiracının temerrüt’e düşürülmesi için kiralayan tarafından kiracıya bir ihtarname keşide edilmelidir.İşte kiralayan tarafından kiracıya gönderilecek temerrüt ihtarnamesinde :
-Talep edilen kira parasının,kira sözleşmesi 6 ay veya daha fazla süreli ise 30 gün 6 aydan daha az süreli kira sözleşmeleri için ise 6 gün içerisinde şahsına veya belli ettiği bir kimseye ödenmesinin yazılması,
- Bu müddet içinde “ödenmediği takdirde sözleşmenin feshi ile tahliye davasının açılacağı” hususunun ihtar edilmesi şarttır. (14)
Bu koşulları kapsamayan ihtarname geçerli sayılmaz ve bu ihtarnameye dayanılarak açılan tahliye davasının da reddi gerekir. (Y. 6. HD.,30.3.1987,2845 -3824 )
Gönderilen ihtarnamede istenilen kira ücretinin hangi seneye ve hangi aylara ait olduğunun belirtilmesi şarttır. ‘’Temerrüt ihtarının hukuki sonuç doğurabilmesi için, ihtarda istenen kiraların açıkça belirtilmesi,…..zorunludur’’(6. HUKUK DAİRESİ E. 1987/2845 K. 1987/3824 T. 30.3.1987)
6570 sayılı kanunun 7. maddesinin e bendine göre, iki haklı ihtar sebebiyle açılacak tahliye davalarında veya diğer sebeplerle açılacak tahliye davalarında, gönderilecek ihtarnamelere ilişkin şekil şartı yoktur. Her türlü ihbar ispat etmek şartı ile geçerlidir.
Ancak kiracının temerrüdü sebebiyle BK mad. 260’a göre açılacak davalarda, gönderilecek ihtarnamedeyse, yukarıdaki şekil şartlarına uymak gerekir. İhtarnamede 30 gün veya 6 gün sürelerden daha az süreler verilmişse veya kira bedeli ödenmediği takdirde sözleşmenin feshi ve tahliye davası açılacağı ihtar edilmemişse gönderilen ihtarnameye dayanılarak tahliye davası açılamayacaktır.
Uygulamada zaman zaman çekilen ihtarnamelerde kiranın ödenmemesi halinde kanuni yollara başvurulacağı ihtar edilmektedir. Ancak Yargıtay içtihatlarına göre bu ihtarname geçerli değildir. Zira kanuni yollardan ne kastedildiği açıkça belirtilmelidir. Kira alacağının tahsili için açılacak bir dava da kanuni bir yol olacaktır ama BK. Mad. 260 anlamında ihtar edilmesi gereken açık açık sözleşmenin feshi ile tahliye davasının açılacağıdır (Y. 6. HD. 30/3/198, 2845-3824).
İhtarnamede belirtilen 30 ve 6 günlük süreler geçtikten sonra kiracı tarafından kiralayana yapılan ödemeler kiracıyı temerrütten kurtarmaz.
İhtarnamede 30 gün yerine 1 ay ibaresi yer alması ihtarnameyi geçersiz kılar. Zira her ay 30 gün çekmez ve şubat ayında keşide edilen ihtarnamelerde ödeme süresi 1 ay olarak belirtilirse şubat ayı 28-29 gün olduğundan bu ihtarname geçersizdir.
Temerrüt ihtarnamesinin noter aracılığı ile yapılması şart değildir. Taahhütlü mektupla veya telgrafla da yapılması mümkündür. Ancak ispat zorluğu çekilmemesi için uygulamada en fazla noter aracılığı ile ihtarname gönderilmektedir.
a- Dava süresi-Temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için ön koşul yukarıda izah edildiği gibi kiracıya temerrüt ihtarnamesinin gönderilmesi gereklidir. Tahliye davası BK. Mad. 260 uyarınca gönderilecek ihtarnamenin tebliğini izleyen 30 gün geçmesi ile açılabilir. 30 günlük süre henüz dolmadan açılan tahliye davaları süre yönünden reddedilir. Ancak 30 günlük süre geçmeden açılan tahliye davasının süre yönünden reddedilmesi ihtimalinde ihtarname tebliğinden itibaren hesaplanan 30 günlük sürenin geçmesinden sonra süre yönünden reddedilen dava tekrar açılan yeni tahliye davası için kesin hüküm teşkil etmez.(Y. 6. HD., 9/9/1988,6494- 1950)
Bu sürenin başlangıcı ihtarnamenin kiracıya tebliğini takip eden gündür.(15) BK mad.260 2. fıkrası bu sürenin ihtarnamenin kiracıya tebliğ edildiği günden itibaren başlayacağına ilişkindir. Ancak Yargıtay’ın 22.06.1966 tarih ve 8/8 sayılı İçtihadı Birleştirme kararına göre bu süre ihtarnamenin muhataba tebliğinin ertesi gününden itibaren başlar.
B- İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE ( 6570 S.K. M. 7/d ) 6570 sayılı kanunun madde 7/e ‘ye göre “kira bedelinde vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine ayrıca ihtara hacet kalmaksızın, kira müddetinin hitamında” kiralayan, tahliye davası açabilecektir. Burada, kötü niyetli kiracının sık sık kirayı vaktinde ödemeyerek kiralayanı ihtar çekmeye mecbur bırakması bunun üzerine de ihtarda belirtilen süre içerisinde kirayı ödeyerek kanunu kötüye kullanmalarının önüne geçilmek istenmiştir.Maddede belirtilen ihtarlara dayanarak zor durumda olan kiracıların baskı altında kalması kanunun düzenleniş amacına uygun olmaması ve bu seferde kötü niyetli kiralayanlardan kiracıları korumak için bu sebebe dayanılarak açılan davalar dayanak teşkil edecek ihtarların bazı unsurları bünyesinde bulundurması gerektiği kabul edilmiştir.16-17 Buna göre;
1-Kiracının iki haklı ihtara sebebiyet vermesi gerekmektedir. Yani; kiracı ödemesi gereken kira bedellerini süresi içerisinde en az iki defa ödememiş olmalıdır. Muaccel olduktan sonra ödenmeyen ancak ihtarın tebliğinden önce ödenen kira borcu ihtarın haklılığını önleyecektir. İhtarın tebliği ile ödeme günün aynı olması halinde ödemenin tebliğden sonraki bir saatte olduğunun ispat yükü davacıdadır (HGK:,30/5/1990,6-137-355). Yine icra dairesine yapılan ödem günü asıl ödem günü olup,paranın davacıya ödendiği gün ödeme günü olarak kabul edilemez ( Y.6.HD.,22/4/1993,4699-4933). Kısmı olarak ödenmeyen kira alacağı veya kira farklarının istenmesi iki haklı ihtara konu teşkil edebilir. Kira farkının istenmesinin haklı ihtara konu olabilmesi için kiracının tespit oluna ve ödemesi geren miktarı bilmiş olması gerekir ( Y.6.HD.,13/10/1998,8113-8310).
2-Bu iki ihtarın bir kira yılı döneminde yapılmış olması gerekmektedir. m. 7/e‘nin metninde yer alan “bir yıl içinde” deyimi , “bir kira yılı içinde” olarak anlaşılmalıdır. Farklı kira dönemlerine ait ihtarlar bu sebebe dayalı dava hakkı vermeyecektir.
3- Bu ihtarların bir kira yılı içerisinde ayrı ayrı vadelere ilişkin olması gerekmektedir. (6. HD. 17.11.1993,11824-12071) Kira parasının yıllık peşin olacağı kararlaştırılan sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmaz. Ancak Kira paralarının aylık olarak ödendiği ve bu durumun teamül haline geldiğini ispat sözleşmenin aksini ispat eden davacıya aittir.
Bura da üzerinde durulması gereken bir konuda muacceliyet kaydıdır. Muacceliyet kaydı muaccel bir kira alacağının ödenmemesi durumunda diğer aylara ilişkin kira alacaklarının da muaccel olacağı hükmüdür. Buna göre muaccel olan diğer bütün kira alacaklarının tamamının bir ihtarla istenecek durumda olmasına rağmen bu alacağın bölünerek iki ayrı ihtarda istenmesi ve bunun sonucu olarak ta kiracının bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebebiyet verdiğini iddia ederek tahliye davası açılamayacaktır (Y.6.HD.,21/7/1990,137-355).
4- İhtarın yazılı olması ve hangi vadeye ait kira parasının istendiğinin belirtilmesi. İhtarın yazılı olarak yapılması gerektiği gibi ihtarnamelerde kira parası ve kirası ödenmeyen aylar(vadeler) açıklanmalıdır. 6570 s.k. m. 7/e de belirtilen ihtarla B.K. da belirtilen ihtar arsında önemli bir fark vardır. İhtarda verilen mehil zarfında sözleşmenin fesih edileceğinin veya kira parasının ödenmemesi durumunda , tahliye isteneceğinin belirtilmesine gerek yoktur. Oysa BK m. 260 anlamında gönderilmesi gereken ihtarnamenin şekil şartlarını taşımaları gerekmekte idi.
5- Gönderilen ihtarnamelerin muaccel olmuş kira bedellerini kapsaması gerekmektedir. Henüz muaccel hale gelmemiş kira bedellerinin istenilerek gönderilen ihtarnameye dayanılarak bu dava yoluna gidilemez.
a- Dava Süresi-Kira süresinin sonunu takip eden bir ay içerisinde tahliye davasının açılması gerekmektedir. İki haklı ihtar sebebiyle tahliyenin talep edilebilmesi için kira süresinin sona ermesi gerekmektedir. Yargıtay içtihatlarına göre İİK m. 272’deki bir aylık sürenin kıyasen uygulanması suretiyle tahliye davasının kira süresi sona erdikten sonra bir ay içinde açılması gereklidir (Y.6.HD.,17/11/1993,11824-12071)
Sözleşme süresi 1 yıldan fazla olan sözleşmelerde sözleşme süresi sona ermeden iki haklı ihtara dayanarak tahliye davası açılamaz. Böyle bir durumda kira süresinin bitimi beklenmelidir. 1 yıldan az süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtara dayanarak ta dava açılamayacaktır. Çünkü madde metninde açıkça bir kira yılından bahsetmektedir.
Bu ihtarlar süre kesici nitelikteki ihtarlar değildir. İhtarlar dava şartı olduğundan resen dikkate alınır.
b- Dava Hakkı ve Husumet-Kira parasının ödenmemesi nedeniyle tahliye davası açacak kişi kiralayan ya da malik olabilir. Malikin dava açabilmesi için Kira parasının kendisine ödenmesini isteyerek kiracıya bu konuda bir ihtar çekmesi gerekmektedir. Buradaki ihtar sözü geçen ihtarlardan değildir, yani malik bu ihtardan sonra ödenmeyen kira alacaklarına ilişkin iki haklı ihtara ya da BK: m. 260 anlamında bir ihtara daha sahip olmalıdır.
İki haklı ihtara konu yapılacak olan ihtarların ikisi de kiracıya yapılmalı. Örneğin ihtarın birisinin kiracıya yapılması daha sonra kiracının ölmesi üzerine ikinci ihtarın kiracının mirasçısına yapılması durumunda iki haklı ihtar oluşmayacaktır. Yine birisi malik diğeri de kiralayanın çektiği ihtarlarda iki haklı oluşturmaya yetmez.
Sözleşmede birden fazla kiralayan olması durumunda ihtarların bütün kiralayanlar tarafından çekilmesi gerekmekte olup bu hususun eksikliği sonradan giderilemez ( Y.6.HD.,29/11/1994,11804-12064).