Yeni GVK da Gayrimenkul satışı, inşaat vs. (Şükrü Kızılot'un 2 yazısından derlemedir.)

Yeni Gelir Vergisi Tasarısı’nda, şahısların ve şirketlerin;

· Gayrimenkul satışında,
· Kat karşılığı inşaatlarda,
· Arsanın hasılat paylaşımı şeklinde müteahhide verilmesinde,
· İşyeri ve konut kira gelirlerinde, vergilendirme yönünden önemli sürprizler var.

ARSA SAHİBİNE TİCARİ FAALİYET VE DEFTER TUTMA SÜRPRİZİ-Arsanın belli sayıda daire ve dükkan karşılığı, inşaat firmasına verilmesi olayında, arsa sahibine bırakılan taşınmazların (örneğin daire ve dükkanların), “brüt kapalı alanları” toplamının;
· 1.000 m2’yi aşması halinde, ilk satış tarihinden itibaren “ticari faaliyete başlanıldığı” kabul edilecek.
· Arsa sahibi, “ticari defter” tasdik ettirecek. Her ay KDV beyannamesi, üç ayda bir “geçici gelir vergisi” beyannamesi, her yıl “gelir vergisi beyannamesi” verecek ve tahakkuk eden vergileri ödeyecek.
· Üç yıl içinde herhangi bir taşınmaz satışı yapılmadığı durumlarda, ticari faaliyet sona ermiş kabul edilecek. Satılmayan taşınmazlar da işletmeden çekilmiş sayılacak.

500 METREKAREYİ AŞMAYAN İNŞAATLAR-İnşa edilip arsa sahibine bırakılan taşınmazların örneğin daire ve dükkanların, “brüt kapalı alanları” toplamının 500 m2’yi aşmaması halinde, arsa sahibi yönünden “ticari faaliyet” hükümleri uygulanmayacak.
Buna göre, “birden fazla kişiye ait” arsanın kat karşılığı müteahhide verilmesi, (arsa sahibi her kişiye bırakılan bağımsız bölümün 500 m2’nin altında kalması halinde) ticari kazancın kapsamı dışında kalabilme yönüyle avantajlı oluyor.

ARSA SAHİBİNİN DAİRE MALİYETİ-Kat karşılığı inşaatlarda, arsa sahibine verilen daire ve dükkanların “maliyet bedeli”, bunların satışı halinde “kazancın belirlenmesi” yönünden önem taşıyor.Buna göre maliyet; arsa sahibinde kalan arsa payının “emsal bedeli” ile müteahhit defter kayıtlarında oluşan maliyetlerden, arsa sahibine verilen taşınmazlara isabet eden toplam tutardan oluşacak.

HASILAT PAYLAŞIMININ VERGİ AVANTAJI KALKIYOR-Arsa sahibinin, beş yıllık süreyi dolduran arsası için müteahhitle, “hasılat paylaşımı” anlaşması yapması olayındaki “vergi avantajı” kalkıyor.Mevcut uygulamaya göre;
- Arsa sahibi, arsasının satış bedeli olarak, arsa üzerine yapılan daire ve dükkanların satış hasılatının belli bir yüzdesini, örneğin yüzde 45’ini alıyordu.
- Arsa sahibi gerçek kişinin elde ettiği bu gelir, KDV ‘ye ve gelir vergisine tabi değildi.
Yeni Gelir Vergisi Tasarısı’na göre;
- Hasılatın müteahhit ile paylaşımının kararlaştırılmış olması, faaliyetin arsa sahibi yönünden de “ticari faaliyet” olduğunu gösterecek (Md.14/3).
Arsa sahibi, ticari kazanç elde eden birisi olarak, defter tutacak ve çeşitli beyannameler verecek.
KDV’ye ve gelir vergisine tabi olacak.

MİRAS VEYA BAĞIŞLANAN GAYRİMENKULÜN SATIŞINA VERGİ YOK-İvazsız yani miras ya da bağış yolu ile edinilen gayrimenkullerin elden çıkartılmasında, bundan doğan kazanç “değer artışı kazancı” olarak gelir vergisine tabi tutulmayacak (Md.45/1-a).

TEK KONUT SATIŞINA VERGİ YOK-İkamet amacıyla alınan ve fiilen oturulan tek konutun elden çıkartılmasından doğan kazançlar, yeni bir ev alınma mecburiyeti olmadan “değer artış kazancı” olarak gelir vergisine tabi tutulmayacak (Md.49/1-a).Bu istisnaya, “arsa payının devri sonucu tek konut alan” arsa sahiplerinin o evi elden çıkarmalarından doğan “değer artış kazancı” da dahil edilecek.

GAYRİMENKUL NE ZAMAN SATILIRSA SATILSIN VERGİ VAR-Yeni Gelir Vergisi Tasarısı’na göre şahıslar, işletmeler veya kurumlar;
- Gayrimenkullerini kaç yıl geçtikten sonra satarsa satsın, “satıştan doğan kazanç” gelir vergisine tabi olacak.
- İki yıl geçtikten sonra, satış kazancının belli bir oranı, vergiden istisna olacak.
Buna göre;
1) İki tam yıldan fazla süreyle elde tutulanlardan elde edilen gelirin yüzde 40’ı,
2) Üç tam yıldan fazla süreyle elde tutulanlardan elde edilen gelirin yüzde 50’si
3) Dört tam yıldan fazla süreyle elde tutulanlardan elde edilen gelirin yüzde 60’ı,
4) Beş tam yıldan fazla süreyle elde tutulanlardan elde edilen gelirin yüzde 75’i vergiden istisna olacak (Md.21/1 ve 49/1-b )
Yeni yasadan önceki durumlar-Yeni Gelir Vergisi Tasarısı’nda, mevcut kurumlar vergisi kanununda yer alan  “iki yıl süre ile elde bulundurulan gayrimenkullerle ilgili yüzde 75’lik istisna” korunuyor.Ancak diğerleriyle ilgili yeni yasadan önceki edinimleri kapsayan bir düzenleme göze çarpmıyor.
Meclis Plan ve Bütçe Komisyonu’nda, bu düzenlemenin yapılacağı ve “kazanılmış hakların korunacağını” tahmin ediyoruz.

Kat karşılığı arsa veren tüccar sayılacak

Arsanızı müteahhide verme ve gayrimenkul satışı için son şansınız diyebiliriz.

Söz konusu arazinin 1.000 m2’yi aşması halinde, ilk satış tarihinden itibaren “ticari faaliyete başlanıldığı” kabul edilecek. Arsa sahibi, “ticari defter” tasdik ettirecek. Her ay KDV beyannamesi, üç ayda bir “geçici gelir vergisi” beyannamesi, her yıl “gelir vergisi beyannamesi” verecek ve tahakkuk eden vergileri ödeyecek.
Yeni Vergi Tasarısı’nda gayrimenkul satışı, “kat karşılığı inşaatlar”, arsanın “hasılat paylaşımı” şeklinde müteahhide verilmesi konularında “çok önemli” değişiklikler yapılacak olması, karşılaşacakları “vergi sürprizleri” yönünden onları tedirgin etmiş. Bu konularla ilgili “geriye dönük” geçici bir maddenin olmayışı da tedirginliği artırmış.
Önce özetle ne planlandığını bir hatırlatalım.
Arsanın belli sayıda daire ve dükkan karşılığı, inşaat firmasına verilmesi olayında, arsa sahibine bırakılan taşınmazların (örneğin daire ve dükkanların), “brüt kapalı alanları” toplamının;
· 1.000 m2’yi aşması halinde, ilk satış tarihinden itibaren “ticari faaliyete başlanıldığı” kabul edilecek.
· Arsa sahibi, “ticari defter” tasdik ettirecek. Her ay KDV beyannamesi, üç ayda bir “geçici gelir vergisi” beyannamesi, her yıl “gelir vergisi beyannamesi” verecek ve tahakkuk eden vergileri ödeyecek.
· Üç yıl içinde herhangi bir taşınmaz satışı yapılmadığı durumlarda, ticari faaliyet sona ermiş kabul edilecek. Satılmayan taşınmazlar da işletmeden çekilmiş sayılacak.

GAYRİMENKULÜNÜ SATACAK OLANLAR-Yeni Vergi Tasarısı şu anda TBMM Plan ve Bütçe Alt Komisyonu’nda.Burada görüşülüp bazı ekleme, çıkarma ve değişiklikler yapıldıktan sonra, Plan ve Bütçe Komisyonu’na gelecek. Burada da benzeri çalışmalar yapıldıktan sonra, TBMM Genel Kurulu’na gelecek. Görüşülmesi, kabulü ve onayı derken, ciddi bir zaman alabilir.
Yeni Yasa Çıkmadan Satış:5 yılı dolduran veya miras kalan gayrimenkulünü satacak olanlar, yeni yasa çıkmadan satarlarsa zaten sorun yok.
Miras kalan gayrimenkulün satış kazancı, yeni tasarıda da gelir vergisine tabi tutulmuyor. Komisyonlarda veya Genel Kurul’da bir değişiklik olmazsa, miras kalan gayrimenkullerin yasadan sonra satışında da zaten sorun yok.
Şirketlerin Gayrimenkul Satışı:Anonim ve limited şirketlerin, aktiflerinde “en az iki yıl süre ile kayıtlı” olan gayrimenkulleri elden çıkarmaları halinde, belli koşullara bağlı olarak “kazancın yüzde 75’inin kurumlar vergisinden istisna” olması, Yeni Vergi Tasarısı’nda, “kazanılmış hak” olarak korunuyor. O nedenle bu konuda da sorun yok.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT
1. Miras Kalan Arsa veya Yıkılan Bina:Mevcut yasa ve uygulamaya göre, miras kalan veya bağış yolu ile edinilen arsanın kat karşılığı müteahhide verilmesi veya miras kalan evin yıkılıp yerine müteahhit tarafından bina yapılması şeklinde kat karşılığı verilmesi durumunda, alınan bağımsız bölümlerin satışı, gelir vergisine tabi değil. Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı’nın 25.3.2011 tarih ve GVK. 76/2011-2 sayılı Gelir Vergisi Sirküleri ile yaptığı açıklama da bu yönde.
Yeni yasa tasarısı ile bu görüşün “kat karşılığı inşaatta” devam ettirilip ettirilmeyeceği, şu aşamada belli değil. O nedenle, müteahhide şimdiden verilmesinde yarar var.
2. Kat Karşılığı İnşaat:Çarşamba günü açıkladığımız gibi, tasarıda; arsa sahibine bırakılan taşınmazların “brüt kapalı alanına göre”, arsa sahibinin “ticari faaliyete başladığının kabulü” ve değişik birçok uygulama var.Bu durumda olanların, tasarıyı da gözden geçirerek durumlarını değerlendirmelerinde yarar var.
Hasılat paylaşımı ile müteahhide verme-Mevcut yasada, bu konu ile ilgili olarak, özellikle “gerçek kişiler açısından ciddi avantajlar” var.Arsanın edinme şekline, tarihine, hasılat paylaşımı sözleşmesine, arsanın elden çıkarılma biçimine ve olayın programlanmasına göre, arsa sahibinin gelir vergisi ve KDV ödememesi bile söz konusu olabiliyor.
Yeni Vergi Tasarısı’ndaki düzenleme aynen yasalaşırsa, arsa sahibi yönünden “ticari faaliyet” söz konusu olacak (Tasarı Md.14/3). Arsa sahibi ticari kazanç elde eden biri sayıldığı için defter tutacak, beyannameler verecek, KDV ödeyecek.
Özet olarak, hasılat paylaşımının “vergi avantajı” kalkıyor.
O nedenle, yeni tasarı yasalaşmadan “hasılat paylaşımı” sözleşmesini yapıp, arsayı müteahhide vermekte yarar var.
Hasılat paylaşımı ve diğer konuları, en ince ayrıntısına kadar bu köşede uzun uzun açıklamak, yer sorunumuz nedeniyle mümkün değil. Ancak okurlarımız, tereddüde düştükleri hususları e-posta ile de sorabilirler.