“Taşınmaz teslimlerinde teslime konu taşınmazın işlem tarihi itibariyle geçerli fiili durumunun dikkate alınması gerekmektedir.”
Kentleşmenin hızla yayıldığı ülkemizde özellikle şehir
merkezleri dışında inşa edilen işyerleri; talebin oluşmaması, konut olarak
kullanılmaya daha elverişli olmaları vb. nedenlerle, tapuda ya da inşaat
ruhsatında işyeri olarak gözükmelerine rağmen konut olarak satılabilmekte,
alıcılar da buraları konut olarak kullanmaktadırlar. Ayrıca, şehir merkezleri
veya ticari alanlara yakın konutların işyeri olarak kullanılmak üzere satışı da
söz konusu olabilmektedir.
Konut ve işyeri satışlarına uygulanacak KDV oranı, öteden bu
yana süregelen uygulamaya göre tapu kayıtları esas alınarak tespit edilip, net
alanı 150 m2'ye kadar konut teslimlerinde % 1, işyeri teslimlerinde ise % 18
oranında KDV uygulanmakta iken, Maliye Bakanlığı ezber bozan bir görüş
değişikliğine giderek, uzun yıllardan bu yana süregelen uygulamasını
değiştirmiş, uygulanacak KDV oranının tespitinde taşınmazların yapı ruhsatı ile tapu kayıtlarında ne
şekilde gösterildiğinden çok, fiilen ne amaçla kullanıldığı/kullanılacağı
hususuna bakılacağını açıklamıştır.
1) Maliye Bakanlığı'nın İşyerinin Konut Olarak Satılmasına ve
KDV Oranının Buna Göre Tespit Edilmesine ilişkin Düzenlemesi
Maliye Bakanlığı'nın konuya ilişkin düzenlemesi 08.08.2011 tarih
ve 60 Sıra No.lu KDV Sirküleri’nde yer almaktadır. Söz konusu Sirkülerin “8.2.
Taşınmaz Teslimlerinde KDV Uygulaması” başlıklı bölümünde, “Taşınmaz teslimlerinde
teslime konu taşınmazın işlem tarihi itibariyle geçerli fiili durumunun dikkate
alınması gerekmektedir.” Şeklinde bir ifadeye yer
verilerek, taşınmaz teslimlerinde artık fiili kullanıma bakılacağı ve teslime
uygulanacak KDV oranının buna göre tespit edileceği açıklanmıştır.
Buna göre; - Proje, - Yapı ruhsatı veya - Tapuda
rezidans, işyeri, apart otel olarak gözüken net alanı 150 m2’ye
kadar olan taşınmazların fiilen konut olarak kullanılmak üzere satılması
halinde % 1 (büyükşehirlerdeki konutlar için getirilen yeni düzenleme kapsamına
girenlerde ise tabi oldukları oranda), 150 m2 ve üzerindekilerde ise % 18
oranında KDV hesaplanması gerekmektedir. Tersi durumda tapuda konut olarak
gösterilen taşınmazların fiilen işyeri/büro olarak
kullanılıyorsa/kullanılacaksa, teslimleri % 18 oranında KDV'ye tabi
bulunmaktadır. Yani, fiilen konut ya da işyeri olarak kullanılacak
taşınmazların tapuda veya yapı ruhsatında ne olarak gözüktüğünün bir önemi
bulunmamaktadır.
60 Sıra No.lu KDV Sirküler'nde yer alan bu görüş çerçevesinde
çok sayıda özelge verilmiş olup, bunlardan bazılarının özetleri aşağıdadır:
“İnşası devam eden ve konut olarak satılacak olan ancak yapı
ruhsatında apart otel olarak belirtilen gayrimenkullerin fiilen konut olarak
teslime konu edilmesi durumunda % 1, net alanı 150 m2 ve üzerinde olan
konut teslimleri ile ticari alanların tesliminde ise % 18 oranında KDV
hesaplanacaktır. (MB.GİB. Ankara VDB’nin 05.09.2013 tarih ve
84974990.130(28-2013/48)/2851 sayılı Özelgesi)
“Konut olarak kullanılmak üzere inşa edildiği ve konut olarak
satıldığı, ancak yapı ruhsatında ve tapuda büro olarak kayıtlı olan
gayrimenkullerin fiilen konut olarak kullanıldığının tespit edilmesi halinde %
1, konut harici tesliminde ise % 18 oranında KDV uygulanacaktır.” (MB. GİB. Ankara VDB’nin, 03.07.2013 tarih ve
84974990.130(28-2013/32)/20361 sayılı Özelgesi)
“Projede “ticari niteliğe haiz rezidans”, tapu kayıtlarında ise
“rezidans” olarak kayıtlı olan ve yapı 05.10.2010 tarihinde alınmış olan net
alanı 150 m2’ye kadar gayrimenkullerin fiilen konut olarak teslime konu
edilmesi durumunda % 1, konut harici tesliminde % 18 oranında KDV
uygulanacaktır.” (MB. GİB’in 23.08.2013 tarih ve 1259 sayılı Özelgesi)
“İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda, 01.11.2011 tarihinde
satın alınan firmanız aktifinde kayıtlı ve tapuda konut olarak tescil edilen 92
m2 net alanı bulunan ancak fiilen iş yeri (mimarlık-inşaat ofisi) olarak
kullanılan taşınmazın satışında uygulanması gereken katma değer vergisi (KDV)
oranı hakkındaki Başkanlığımız görüşü sorulmaktadır. (…)
60 No.lu KDV Sirkülerinde, taşınmaz teslimlerinde teslime konu
taşınmazın işlem tarihi itibariyle geçerli fiili durumunun dikkate alınacağı
ifade edilmiştir. Buna göre, firmanız aktifinde kayıtlı taşınmazın fiili
durumuna göre işyeri olarak değerlendirilmesi gerekmekte olup, fiilen işyeri
olarak kabul edilen söz konusu taşınmazın tesliminde metrekare büyüklüğüne
bakılmaksızın genel oranda (%18) KDV hesaplanması gerekmektedir. Öte yandan,
söz konusu taşınmaz satışı, firmanın aktifinde en az iki tam yıl süreyle kalma
şartını sağlaması halinde Kanun’un 17/4-r maddesine istinaden KDV den istisna
olacaktır.” (MB. GİB. Kocaeli VDB’nin, 21.08.2013 tarih ve 93767041-130[28-2012/86]-160
sayılı Özelgesi)
“Yapı ruhsatında “pansiyon ve depo”, tapu kayıtlarında ise
“pansiyon” olarak kayıtlı bulunan ve net alanı 150 m2’nin altında olan
gayrimenkullerin fiilen konut olarak teslime konu edilmesi durumunda %1, konut
harici teslimlerinde ise %18 oranında KDV uygulanacaktır.” (MB. GİB. İstanbul
VDB’nin, 04.10.2013 tarih ve 39044742-130-1652 sayılı Özelgesi)
Öte yandan, söz konusu Sirküler ile yapılan bu düzenlemenin
piyasaya ve sektöre yansımaları çok farklı ve olumlu olmuştur. Çünkü, bu
düzenleme, yapı ruhsatı veya tapuda rezidans, işyeri, büro olarak gösterilen
net alanı 150 m2’ye kadar olan taşınmazların fiilen konut olarak satıldığı
durumlarda, satışların indirimli oranda (% 1) KDV’ye tabi olması ve bu satışlar
nedeniyle yüklenilip indirim konusu yapılamayan KDV’lerin, KDV Kanununun 29/2.
Maddesine göre nakden veya mahsuben iade olarak talep edilebilmesi sonucunu
doğurmuştur. Böylece, inşaat şirketleri başta olmak üzere müteahhitler,
yap-satçı'lar hiç hesapta yokken, büro ve işyerlerini konut olarak % 1 KDV’yle
satma ve üstüne KDV iadesi alma hakkı kazanmışlardır. Bu kapsamda bugüne kadar
çok sayıda nakden veya mahsuben KDV iadesi yapılmıştır.
2) Gelinen Son Nokta: Maliye Bakanlığı Sirkülerdeki
Görüşünden/Uygulamasından Vazgeçiyor! İşte Son Özelgeleri! Uygulama bu
şekilde devam ederken, verilen son tarihli özelgeler, Maliye Bakanlığı'nın söz
konusu uygulamadan vazgeçtiğini/vazgeçme eğilimine girdiğini göstermektedir.
Bize göre bunun nedeni, artan KDV iade talepleri ve olayın
somutlaştırılamamasıdır.Bu çerçevede verilen son tarihli bazı özelgelerin
özetleri ise aşağıdadır:
"Şirketiniz tarafından Bornova 2. Bölge ... parselde
bulunan 3616 m² büyüklüğündeki "Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı"nda
bulunan arsa üzerine yapılacak taşınmazların her ne kadar konut olarak teslim
edileceği beyan edilmiş olsa da;
-İnşaat ruhsatının konut olarak değil, ofis (işyeri) ve dükkan
olarak verildiği,
-Söz konusu taşınmazların fiili durumda işyeri olarak
kullanılabileceği, verilen inşaat ruhsatının da bu taşınmazların işyeri olarak
kullanılmasını mümkün kıldığı,
-Söz konusu taşınmazların işyeri olarak kullanılmak üzere satın
alınabileceği,hususları dikkate alındığında, söz konusu taşınmaz
teslimlerinin % 18 oranında KDV ye tabi tutulması gerekmektedir."
(MB. GİB. İzmir VDB.nin 8/4/2015 tarih ve 21152195-35-02-174 sayılı özelgesi)
"Ortaklığınız tarafından yapı ruhsatında ofis (işyeri)
olarak görünen taşınmazların her ne kadar konut olarak teslim edileceği beyan
edilmiş olsa da;
-İnşaat ruhsatının konut olarak değil, ofis (işyeri) olarak
verildiği,
-Söz konusu taşınmazların fiili durumda işyeri olarak
kullanılabileceği, verilen inşaat ruhsatının da bu taşınmazların işyeri olarak
kullanılmasını mümkün kıldığı,
-Söz konusu taşınmazların işyeri olarak kullanılmak üzere satın
alınabileceği,hususları dikkate alındığında, söz konusu taşınmaz teslimlerinin
% 18 oranında KDV'ye tabi tutulması gerekmektedir." (MB. GİB. Sivas
Defterdarlığı'nın 16/3/2015 tarih ve 67630374-130[2014-41]-1 sayılı özelgesi)
3) Kişisel Görüşümüz ve Değerlendirmemiz Günümüz
şartlarında özellikle büyükşehirlerde tapuda konut ya da işyeri/ofis olarak
gözüken taşınmazların tapu kayıtlarına uygun olarak kullanılmadığı bilinen bir
gerçektir. Bu durum bazen yasal zorunluluklardan da kaynaklanabilmektedir.
Örneğin, ticari bir alanda konut yapılamaması gibi.
Tapuda konut olarak gözükmekle beraber fiilen işyeri, işyeri
olarak gözükmekle beraber fiilen konut olarak kullanılan taşınmazların
satışında da, fiili kullanımın esas alınması ve buna göre vergilemenin
yapılması Vergi Usul Kanunu’nun 3/B maddesi hükmünün de bir gereğidir. Bu madde
hükmüne göre, vergilendirmede vergiyi
doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyeti esastır. Dolayısıyla, Maliye Bakanlığı'nın
taşınmazların fiili durumunu esas alarak KDV oranının belirlenmesine yönelik
görüşü ve uygulamasını doğru ve yerinde buluyoruz. Çünkü, bu görüş ve akabinde
gerçekleştirilen uygulama, sektöre bir dinamizm kazandırmış, satışları ve
firmaların mali portrelerini olumlu yönde etkilemiş, sektördeki durgunluğu bir
nebze gidermiştir. Ancak, bize göre, Maliye Bakanlığı'nın bu görüşünü çıkardığı
sirküler veya verdiği özelgelerle değil, KDV Kanunu’nun 28. maddesi
uyarınca çıkarılacak bir BKK ile yapması daha uygun olurdu.
Ancak, olay bu çerçevede devam ederken verilen son özelgeler,
Maliye Bakanlığı'nın bu görüşünden de vazgeçtiğini göstermektedir. Bu durumda,
artık yapı ruhsatı veya tapuda rezidans, işyeri, büro olarak gösterilen net
alanı 150 m2’ye kadar olan taşınmazlar fiilen konut olarak satılsa dahi, % 18
oranında KDV'ye tabi olacaktır.
Kişisel görüşümüz, taşınmaz satışlarında KDV oranının,
taşınmazların fiili kullanım durumu dikkate alınarak belirlenmesi
doğrultusundadır. Dolayısıyla, Maliye Bakanlığı'nın fiili kullanım durumunu
dikkate alan görüşünün doğru ve yerinde olduğunu, bu görüşünün ve uygulamasının
devam ettirilmesinin uygun olacağını düşünüyoruz. Aksine bir görüş değişikliği, indirimli orana tabi olmave KDV iadesi yönünden sektörde haksız rekabete
neden olabilecek boyuttadır.
Ayrıca, 60 Sıra No.lu KDV
Sirküleri halen yürürlükte iken, verilen özelgelerle görüş değişikliğine
gidilmesinin yerinde olmadığı, sektörde yaratacağı olumsuz etkileri
gözönünde tutarak, Maliye Bakanlığı'nın tam aksi yönde verdiği son tarihli
özelgelerindeki görüşünü yeniden değerlendirmesinde fayda bulunduğu
görüşündeyiz. 20.06.2015 Saygılarımla.
YMM Abdullah
TOLU
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder